Die meisten Checklisten für Wohnungsbesichtigungen sind für Mieter oder Selbstnutzer geschrieben: Lichteinfall, Schnitt, Nachbarn, Stellplatz. Für Sie als Kapitalanleger ist das Nebensache. Sie wollen aus einer Besichtigung eine Zahl mitnehmen: Was kostet dieses Objekt in den nächsten zehn Jahren zusätzlich zum Kaufpreis?
Dafür brauchen Sie ein Protokoll mit drei Eigenschaften: eine feste Bewertungsskala (damit Sie Objekte vergleichen können), eine vollständige Positionsliste (damit Sie nichts vergessen) und eine Auswertung in Euro (damit das Ergebnis in die Kalkulation passt).
Was jede einzelne Frage der Quodomo-Checkliste bedeutet – vom Baujahr bis zur Feuchtigkeit im Keller, mit Bewertung aller Antwortoptionen –, erklärt die Seite Besichtigungs-Checkliste erklärt.
Die Bewertungsskala
Jede Position bekommt eine Note von 1 bis 5. Die Skala ist bewusst auf Kosten ausgerichtet, nicht auf Optik:
| Note | Zustand | Bedeutung für die Kalkulation |
|---|---|---|
| 1 | neuwertig | erneuert oder saniert in den letzten 5 Jahren – keine Kosten in 10 Jahren |
| 2 | gut | gepflegt, altersgemäß – keine Kosten in 5 Jahren, Rücklage reicht |
| 3 | gebraucht | funktionsfähig, aber Erneuerung in 3–8 Jahren absehbar – mittelfristiger Bedarf |
| 4 | abgenutzt | Erneuerung in 1–3 Jahren nötig oder bei Mieterwechsel fällig – kurzfristiger Bedarf |
| 5 | mangelhaft | Schaden vorhanden, Erneuerung sofort – Sofortbedarf, oft mit Folgeschäden |
Zusätzlich zu jeder Note gehören Baujahr / letzte Erneuerung (fragen, Typenschild lesen, Rechnung anfordern) und mindestens ein Foto.
Teil A: Gemeinschaftseigentum und Gebäudehülle
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie diese Positionen anteilig über Hausgeld und Sonderumlagen – bei einem Haus komplett. Beides müssen Sie sehen.
Gebäudehülle
- Dach – Eindeckung (Material, Alter, Moos, fehlende Ziegel), Dachrinnen und Fallrohre, Kamin. Von innen: Dachboden betreten, Sparren auf Feuchteflecken und Schädlingsbefall prüfen. Note ___ · Bj. ___ · Foto
- Fassade – Risse (Haarrisse vs. Setzrisse über 2 mm), Abplatzungen, Algen/Moos an der Wetterseite, Zustand der Sockelzone. Gedämmt? Wenn ja, wann und womit? Note ___ · Bj. ___ · Foto
- Fenster & Außentüren – Material, Verglasung (1-fach/2-fach/3-fach, Prägung im Scheibenzwischenraum zeigt Baujahr), Dichtungen, Beschläge, Gangbarkeit. Note ___ · Bj. ___ · Foto
- Keller – Geruch (muffig = Feuchte), Salzausblühungen, abplatzender Putz, Wasserstandsmarken, Zustand der Kellerfenster, Lichtschächte. Note ___ · Foto
- Treppenhaus & Eingang – Pflegezustand (spiegelt die WEG), Briefkästen, Klingelanlage, Beleuchtung, Haustür. Note ___ · Foto
- Außenanlagen – Wege, Einfriedung, Stellplätze, Entwässerung, Bäume nahe am Haus (Wurzeln!). Note ___ · Foto
Teil B: Haustechnik
Hier entstehen die höchsten Einzelposten. Nehmen Sie sich Zeit und lesen Sie Typenschilder.
Haustechnik
- Heizung – Energieträger (Gas/Öl/Fernwärme/Wärmepumpe), Kesseltyp, Baujahr laut Typenschild, Wartungsaufkleber des Schornsteinfegers, Zustand des Heizraums. Öl: Tankalter und -zustand. GEG-Prüfung: Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre → Austauschpflicht. Note ___ · Bj. ___ · Foto
- Warmwasser – zentral oder dezentral (Durchlauferhitzer/Boiler), Alter der Geräte. Note ___ · Bj. ___
- Elektrik – Sicherungskasten öffnen: Schraubsicherungen (alt) oder Automaten? FI-Schutzschalter vorhanden? Anzahl Stromkreise, Zustand der Leitungen (Stoffummantelung = vor 1960, zweiadrig = vor 1973). Note ___ · Bj. ___ · Foto
- Wasserleitungen – Material der Steigstränge (Blei = sofort ersetzen, seit 2026 verboten; verzinkter Stahl über 40 Jahre = kritisch, Kupfer/Kunststoff = gut), Wasserdruck testen, Verfärbung des Wassers. Note ___ · Bj. ___ · Foto
- Abwasser – Material der Fallrohre (Guss vs. Kunststoff), Geruch, Abflussgeschwindigkeit, Rückstausicherung im Keller. Note ___ · Bj. ___
- Lüftung / Feuchteschutz – Lüftung im Bad (Fenster oder Ventilator), Schimmelspuren an Außenwandecken, Fensterlaibungen, hinter Schränken. Note ___ · Foto
Teil C: Die Wohnung (Sondereigentum)
Diese Positionen zahlen Sie allein, und sie werden bei jedem Mieterwechsel relevant.
Wohnung
- Bad – Alter der Sanitärobjekte, Fliesen (Hohlstellen abklopfen), Silikonfugen, Abdichtung an Dusche/Wanne, Lüftung, Schimmel. Note ___ · Bj. ___ · Foto
- Küche – Einbauküche vorhanden? Wem gehört sie (Mieter/Eigentümer)? Anschlüsse, Zustand. Note ___ · Bj. ___
- Böden – Material je Raum, Abnutzung, Wellen (Feuchte), Trittschall. Note ___ · Foto
- Wände & Decken – Risse, Feuchteflecken, Tapeten-/Putzzustand, Schallschutz zum Nachbarn. Note ___ · Foto
- Innentüren & Zargen – Zustand, Schließfunktion. Note ___
- Heizkörper & Thermostate – Alter, Funktion (auch im Sommer kurz aufdrehen), Verteilung in allen Räumen. Note ___
- Elektroinstallation in der Wohnung – Anzahl Steckdosen je Raum, Zustand der Schalter, Herdanschluss, Netzwerk/TV. Note ___
- Balkon / Terrasse – Abdichtung, Geländer, Belag, Entwässerung. Note ___ · Foto
- Grundriss – Vermietbarkeit: Zimmerzahl vs. Größe, Durchgangszimmer, Bad mit Fenster, Abstellraum. Notiz
Teil D: Fragen an Verkäufer, Verwalter, Mieter
Ein Protokoll besteht nicht nur aus dem, was Sie sehen. Diese Fragen stellen Sie vor Ort – die Antworten (oder das Ausweichen) gehören ins Protokoll:
- Welche Sanierungen wurden in den letzten 15 Jahren gemacht? Gibt es Rechnungen?
- Welche Maßnahmen wurden in der WEG beschlossen oder diskutiert? Gibt es Sonderumlagen?
- Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage der WEG aktuell?
- Gab es Wasserschäden, Schimmel, Versicherungsfälle?
- Seit wann wohnt der Mieter, gab es Mieterhöhungen, gibt es Streit (Mietminderung, Mahnungen)?
- Warum wird verkauft?
Teil E: Auswertung – vom Protokoll zur Zahl
Zurück am Schreibtisch übersetzen Sie die Noten in Euro. Für jede Position mit Note 4 oder 5 schätzen Sie die Erneuerungskosten (Richtwerte im Artikel Zustand einer Immobilie bewerten) und ordnen sie einem Zeitpunkt zu:
| Note | Zeitpunkt | Behandlung in der Kalkulation |
|---|---|---|
| 5 | Jahr 0 | Sofortbedarf → erhöht die Anschaffungskosten, muss aus Eigenkapital bezahlt oder mitfinanziert werden |
| 4 | Jahr 1–3 | Kurzfristiger Bedarf → als geplante Instandhaltungsmaßnahme mit Jahr und Betrag |
| 3 | Jahr 3–8 | Mittelfristiger Bedarf → als Maßnahme oder über eine erhöhte Instandhaltungsrücklage |
| 1–2 | – | Rücklage nach Richtwert reicht |
Das Ergebnis sind zwei Zahlen: Sofortbedarf (fließt direkt in den Kaufpreisvergleich und die Verhandlung) und Maßnahmenplan (fließt in den Cashflow der nächsten Jahre). Wie Sie daraus eine Preisforderung ableiten, zeigt der Artikel Sanierungskosten in die Kalkulation einpreisen.
Vor der Besichtigung: Vorbereitung in 10 Minuten
- Protokoll ausdrucken (Druckversion unten) oder in der Quodomo-App das Objekt anlegen
- Unterlagen gelesen? Offene Fragen aus Teilungserklärung und Protokollen notieren
- Werkzeug: Taschenlampe, Zollstock, Feuchtemessgerät (ab 25 €), Smartphone mit freiem Speicher
- Zugang zu Keller, Dachboden, Heizungsraum, Sicherungskasten vorab erbitten
- Zeit: 60 Minuten blocken, nicht als letzter Termin des Tages