Warum die Rücklage in die Kalkulation gehört
Eine Immobilie verbraucht sich. Dach, Heizung, Fenster, Leitungen, Bäder haben Lebensdauern zwischen 15 und 50 Jahren – und irgendwann fällt jede dieser Positionen an. Wer die Rücklage in der Kalkulation weglässt, bekommt eine schöne Netto-Rendite und einen Cashflow, der beim ersten Heizungstausch um zwei Jahresmieten einbricht.
Quodomo zieht die Rücklage in der Netto-Mieteinnahme ab und nimmt an, dass sie über die Haltedauer vollständig verbraucht wird. Das ist konservativ – und genau richtig für eine Kaufentscheidung.
Zwei Wege zur Zahl
1. Richtwert pro Quadratmeter – schnell und für die Angebotsprüfung ausreichend. Die Tabelle oben zeigt Erfahrungswerte nach Baujahr; die gesetzlichen Mindestwerte der II. Berechnungsverordnung (§ 28) sind seit Jahren nicht angepasst und liegen für Kapitalanleger zu niedrig.
2. Peterssche Formel – für Mehrfamilienhäuser und WEG-Wirtschaftspläne: Innerhalb von 80 Jahren fallen Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der Herstellungskosten an; davon entfallen rund 70 % auf das Gemeinschaftseigentum. Bei 2.000 € Herstellungskosten pro m² ergibt das 26 € pro m² und Jahr – deutlich mehr als die Richtwerte, weil die Formel Vollerneuerung unterstellt. Wie Sie damit praktisch rechnen, zeigt der Artikel Instandhaltungsrücklage berechnen.
Rücklage vs. Sanierungsplan
Für unsanierte Altbauten taugt die Pauschale nicht. Hier ersetzen Sie die Rücklage durch einen konkreten Maßnahmenplan: Welche Gewerke sind wann fällig, was kosten sie? Quodomo lässt Sie dafür Instandhaltungsmaßnahmen mit Gewerken und Zeitpunkten anlegen – die Kosten fließen dann als geplante Ausgaben in die Kalkulation statt als Pauschale.