Wofür der Quadratmeterpreis taugt – und wofür nicht

Der Kaufpreis pro m² ist die Marktkennzahl: Er sagt, ob ein Angebot im Vergleich zur Umgebung teuer oder günstig ist. Er ist nicht die Investmentkennzahl – dafür braucht es die Miete (Brutto-Mietrendite, Kaufpreisfaktor) und die Kosten (Netto-Mietrendite).

Zwei Wohnungen mit 3.000 € / m² können völlig verschieden sein: eine mit 12 € / m² Miete in gutem Zustand, die andere mit 8 € / m² und Sanierungsstau. Der Quadratmeterpreis sieht beide gleich.

Zustand einpreisen: der sanierte Quadratmeterpreis

Für Kapitalanleger ist die aussagekräftigere Zahl der Kaufpreis plus Sanierungskosten pro m². Ein Altbau für 2.200 € / m² mit 600 € / m² Sanierungsbedarf kostet real 2.800 € / m² – und muss gegen sanierte Vergleichsobjekte antreten. Wie Sie den Sanierungsbedarf schätzen, zeigt der Artikel Zustand einer Immobilie bewerten.

Häufige Fehler

  • Nutzfläche statt Wohnfläche – macht den Preis um 10–20 % zu günstig.
  • Angebotspreise als Marktpreise – Angebote liegen oft 5–10 % über den tatsächlichen Kaufpreisen (Gutachterausschuss).
  • Stellplatz und Inventar im Preis – herausrechnen, sonst stimmt weder Quadratmeterpreis noch Grunderwerbsteuer-Basis.