Die Kennzahl für den Vergleich mit anderen Anlagen

Die Netto-Mietrendite bewertet das Objekt. Die Eigenkapitalrendite bewertet Ihre Entscheidung: Was bringt der Euro, den Sie tatsächlich aus eigener Tasche investieren? Nur diese Zahl lässt sich fair mit ETF, Festgeld oder einer anderen Immobilie vergleichen.

Der Hebeleffekt in einem Satz

Liegt die Netto-Rendite des Objekts über dem Darlehenszins, erhöht Fremdkapital die Eigenkapitalrendite – liegt sie darunter, senkt es sie. Der Abstand zwischen beiden Werten ist der Hebel.

Beispiel ohne Zahlen aus dem Exposé: Objektrendite 4,5 %, Sollzins 3,5 % → jeder finanzierte Euro verdient einen Prozentpunkt mehr, als er kostet. Bei 80 % Finanzierung wird aus 4,5 % Objektrendite rechnerisch eine deutlich zweistellige Eigenkapitalrendite. Dreht sich das Verhältnis nach der Zinsbindung (Zins 5,5 %, Objektrendite 4,5 %), dreht sich auch der Hebel.

Warum Sie die Zahl mit Vorsicht lesen sollten

  • Sie steigt mit weniger Eigenkapital – nicht, weil das Objekt besser wird, sondern weil das Risiko steigt.
  • Sie ist zeitabhängig – mit jeder Tilgung wächst das gebundene Eigenkapital, die Rendite darauf sinkt tendenziell. Quodomo zeigt deshalb den Verlauf über die Jahre, nicht nur einen Wert.
  • Sie ignoriert Steuern – die Netto-Eigenkapitalrendite in Quodomo ist vor Steuern. Nach Abschreibung und Werbungskosten sieht das Bild meist besser aus.

Eigenkapitalrendite vs. Cashflow

Eine hohe Eigenkapitalrendite mit negativem Cashflow ist möglich und häufig: Der Ertrag steckt in der Tilgung, nicht auf dem Konto. Ob das für Sie passt, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer Liquiditätsreserve ab – nicht von der Kennzahl.