Warum Kaufnebenkosten die Rendite drücken
Kaufnebenkosten sind „verlorenes“ Eigenkapital: Sie erhöhen die Anschaffungskosten, aber nicht den Wert der Immobilie. Bei 10 % Nebenkosten startet Ihr Investment mit einem Buchverlust von 10 % – den die Immobilie erst über Wertsteigerung oder Tilgung aufholen muss. Genau deshalb rechnet Quodomo die Netto-Mietrendite auf die vollständigen Anschaffungskosten, nicht auf den Kaufpreis.
Die vier Bestandteile
| Position | Höhe | Verhandelbar? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises (Bundesland) | Nein – aber mitverkauftes Inventar (Küche, Möbel) kann im Vertrag separat ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % | Nein (GNotKG), aber abhängig von Vertragsumfang |
| Grundbuch | ca. 0,5 % | Nein |
| Makler | 0–3,57 % (Käuferanteil) | Ja – Provisionshöhe und -teilung sind Verhandlungssache |
| Gutachter, Bausachverständiger | 500–1.500 € pauschal | Optional – aber bei Altbauten empfehlenswert |
Praxis: Nebenkosten im Kaufpreis „einpreisen“
Wenn Sie zwei Angebote vergleichen, vergleichen Sie Anschaffungskosten, nicht Kaufpreise. Ein Objekt in Bayern für 250.000 € ohne Makler kostet Sie rund 264.000 €; dasselbe Objekt in NRW mit Makler rund 279.000 € – ein Unterschied von 15.000 € Eigenkapital bei identischem Kaufpreis. Quodomo berechnet die Nebenkosten automatisch nach Bundesland und Maklerangabe.