Die eine Zahl, die alle anderen bestimmt
Fast jede Kennzahl in der Immobilienkalkulation hat die Anschaffungskosten im Nenner oder als Ausgangspunkt:
- Eigenkapitalbedarf = Anschaffungskosten − Darlehen
- Netto-Mietrendite = Netto-Mieteinnahmen ÷ Anschaffungskosten
- AfA = Gebäudeanteil der Anschaffungskosten × AfA-Satz
- Amortisationsdauer = wann der Kapitalertrag das eingesetzte Eigenkapital erreicht
Ein Fehler hier pflanzt sich in alle Ergebnisse fort. Deshalb lohnt es sich, die drei Bestandteile sauber zu ermitteln.
Die drei Bestandteile
| Bestandteil | Woher | Typischer Anteil |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Kaufvertrag (ohne Inventar, ohne Stellplatz separat prüfen) | 85–92 % |
| Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar/Grundbuch ~1,5–2 %, Makler 0–3,57 % | 8–13 % |
| Sanierung bei Kauf | Kostenschätzung aus der Besichtigung, Angebote von Handwerkern | 0–30 % (Altbau) |
Die dritte Position wird am häufigsten unterschätzt. Wie Sie sie belastbar schätzen, zeigen die Artikel Zustand einer Immobilie bewerten und Sanierungskosten in die Kalkulation einpreisen.
Anschaffungskosten und Beleihungswert
Die Bank finanziert nicht die Anschaffungskosten, sondern einen Anteil des Beleihungswerts – der liegt meist unter dem Kaufpreis. Die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Darlehen ist Ihr Eigenkapitalbedarf: bei 10 % Nebenkosten und 90 % Beleihungsauslauf sind das rund 20 % der Anschaffungskosten, nicht 10 %.