Sanierungskosten in die Kalkulation einpreisen: Vom Zustand zur Kaufpreis-Verhandlung

Wie Sie den Sanierungsbedarf aus der Besichtigung in Ihre Kalkulation übernehmen – Sofortbedarf, Maßnahmenplan, Rücklage – und daraus eine belegbare Preisforderung ableiten. Mit Rechenbeispiel und Verhandlungsleitfaden.

Sven Lehneke · Veröffentlicht am 10. September 2026 · 4 Min. Lesezeit

Kurz gesagt

Sanierungskosten preisen Sie auf drei Wegen ein: Sofortbedarf erhöht die Anschaffungskosten (und damit Eigenkapitalbedarf und Rendite-Basis), kurzfristige Maßnahmen gehen mit Jahr und Betrag in den Cashflow-Plan, mittelfristiger Bedarf in eine erhöhte Instandhaltungsrücklage. Für die Verhandlung gilt: Sie fordern nicht die vollen Sanierungskosten als Nachlass, sondern die Differenz zwischen dem verlangten Preis und dem, was das Objekt im sanierten Vergleich wert ist.

Nach der Besichtigung und der Zustandsbewertung haben Sie eine Liste: Positionen, Noten, geschätzte Kosten, Zeitpunkte. Jetzt muss diese Liste zwei Dinge leisten – in Ihrer Kalkulation die Wahrheit sagen und in der Verhandlung Geld sparen. Beides folgt derselben Logik, aber nicht denselben Zahlen.

Teil 1: Sanierungskosten in der Kalkulation

Die Kosten aus dem Protokoll verteilen sich auf drei Töpfe. Welche Position in welchen Topf gehört, entscheidet der Zeitpunkt.

Topf 1: Sofortbedarf → Anschaffungskosten

Alles, was vor der (Weiter-)Vermietung oder im ersten Jahr gemacht werden muss – Note 5 im Protokoll, plus alles, was Sie bei einem Mieterwechsel ohnehin machen. Diese Kosten behandeln Sie wie einen Teil des Kaufpreises: Sie erhöhen die Anschaffungskosten, damit den Eigenkapitalbedarf, und sie verwässern die Netto-Mietrendite.

Beispielrechnung · 3. JahrAnschaffungskosten257.922 €

	Kaufpreis	220.000 €
+	Kaufnebenkosten	26.422 €
+	Bau- u. Sanierungskosten bei Anschaff.	11.500 €
=	Anschaffungskosten	257.922 €

Werte der Quodomo-Beispielimmobilie, berechnet mit derselben Rechenlogik wie in der App. Alle Kennzahlen: Kennzahlen-Glossar.

In der Beispielimmobilie sind 11.500 € Bau- und Sanierungskosten bei Anschaffung enthalten – sie machen aus 220.000 € Kaufpreis und 26.422 € Nebenkosten 257.922 € Anschaffungskosten. Auf diese Basis wird die Rendite gerechnet.

Topf 2: Kurzfristiger Bedarf → Maßnahmenplan

Positionen mit Note 4 – Erneuerung in 1–3 Jahren. Diese Beträge legen Sie als einzelne Maßnahmen mit Jahr und Betrag an. Sie belasten den Cashflow des jeweiligen Jahres und müssen aus Reserven oder einem Nachfinanzierungsbedarf gedeckt werden. Der Vorteil gegenüber einer Pauschale: Sie sehen, in welchem Jahr es eng wird.

Topf 3: Mittelfristiger Bedarf → Rücklage

Positionen mit Note 3 – Erneuerung in 3–8 Jahren. Hier reicht in der Regel eine erhöhte Instandhaltungsrücklage: Statt des Richtwerts von 10–12 € / m² setzen Sie 15–20 € / m² an, oder Sie legen auch diese Positionen als Maßnahmen mit geschätztem Jahr an. Letzteres ist genauer und in Quodomo der empfohlene Weg.

Rechenbeispiel: Wohnung mit Sanierungsstau

Angebot: 72 m², Kaufpreis 185.000 €, Kaltmiete 620 € (7.440 € / Jahr), Nebenkosten 10,5 % = 19.425 €. Aus dem Protokoll: Bad Note 4 (14.000 €, Jahr 1), Elektrik Note 4 (5.500 €, Jahr 1), Heizungsanteil WEG Note 4 (6.000 €, Jahr 2), Strangsanierung Anteil Note 3 (10.000 €, Jahr 5), Böden Note 3 (3.500 €, Jahr 5).

Ohne Sanierung gerechnet: Anschaffungskosten 204.425 €, Brutto-Rendite 3,64 %. Mit Sanierung gerechnet: Sofort/Jahr 1: 19.500 € → Anschaffungskosten 223.925 €, Brutto-Rendite 3,32 %. Jahr 2: −6.000 € Cashflow. Jahr 5: −13.500 € Cashflow. Gesamter Sanierungsbedarf 39.000 € = 21 % des Kaufpreises.

Der Unterschied zwischen beiden Rechnungen ist genau die Zahl, über die Sie mit dem Verkäufer sprechen.

Teil 2: Vom Sanierungsbedarf zur Preisforderung

Die naive Rechnung – „39.000 € Sanierung, also 39.000 € Nachlass“ – funktioniert nur, wenn der Verkäufer einen Preis für ein saniertes Objekt aufruft. Meist tut er das nicht. Die belastbare Rechnung geht über den Vergleich mit sanierten Objekten:

Sanierter Vergleichspreis ermitteln. Was kosten vergleichbare Wohnungen in saniertem Zustand pro m²? Quelle: Gutachterausschuss, Angebote, Quodomo-Standortanalyse. Beispiel: 3.100 € / m² × 72 m² = 223.200 €.
Sanierungskosten abziehen. 223.200 € − 39.000 € = 184.200 €.
Risiko- und Aufwandsabschlag. Sie tragen Bauzeit, Organisationsaufwand, Kostenrisiko und Mietausfall während der Sanierung. Üblich sind 10–20 % der Sanierungskosten: −5.000 €.
Ihr fairer Preis: ca. 179.000 €. Der Verkäufer verlangt 185.000 € – die Lücke ist 6.000 €, nicht 39.000 €.

In diesem Beispiel hat der Verkäufer den Zustand also schon fast vollständig eingepreist. Das ist eine wichtige Erkenntnis: Die Verhandlung wird eng, und die eigentliche Frage ist, ob sich das Objekt bei 179.000–185.000 € für Sie rechnet.

Teil 3: Verhandlungsleitfaden

Vorbereitung

Protokoll mit Fotos und Kostenschätzung als kurzes Dokument (2 Seiten) – Quodomo erstellt daraus einen Report
Bei Positionen über 10.000 €: ein konkretes Handwerkerangebot oder die Einschätzung eines Sachverständigen
Ihre Preisgrenze aus der Kalkulation: Bei welchem Preis ist die Netto-Rendite über dem Zins und der Cashflow tragbar? Diese Zahl kennen nur Sie.

Gesprächsführung

Interesse bestätigen – Sie wollen kaufen, nicht kritisieren.
Die zwei bis drei größten Positionen benennen, mit Beleg. Nicht die ganze Liste – zehn Kleinigkeiten wirken wie Nörgelei, zwei große Posten wie Sachkunde.
Die Rechnung offenlegen: sanierter Vergleichswert minus Sanierungskosten minus Risikoabschlag.
Preis nennen, der 3–5 % unter Ihrer Grenze liegt – Raum für den Verkäufer, Ihnen entgegenzukommen.
Alternativen zum Preisnachlass anbieten, wenn der Verkäufer beim Preis hart bleibt: Übernahme der Maklerprovision, mitverkauftes Inventar (senkt die Grunderwerbsteuer), späterer Übergabetermin, Verkäufer lässt Mängel vor Übergabe beheben.

Ausstieg

Wenn der Preis über Ihrer Grenze bleibt: aussteigen. Die Kalkulation hat Ihnen gesagt, ab wann das Objekt sich nicht rechnet – das ist keine Verhandlungstaktik, sondern das Ergebnis. Das nächste Angebot kommt.

Checkliste: Sanierungskosten einpreisen

Protokoll ausgewertet: jede Position mit Note, Kostenschätzung und Zeitpunkt
Sofortbedarf (Note 5 + Mieterwechsel-Renovierung) zu den Anschaffungskosten addiert
Kurzfristige Maßnahmen (Note 4) als Einzelposten mit Jahr im Cashflow-Plan
Mittelfristige Maßnahmen (Note 3) als Maßnahmen oder erhöhte Rücklage
WEG-Anteile über Miteigentumsanteil berechnet; beschlossene Sonderumlagen voll angesetzt
15-%-Grenze (anschaffungsnahe Herstellungskosten) geprüft und Zeitplan ggf. angepasst
Sanierter Vergleichswert pro m² recherchiert
Fairer Preis = Vergleichswert − Sanierung − Risikoabschlag berechnet
Eigene Preisgrenze aus Netto-Rendite und Cashflow festgelegt
Die 2–3 größten Positionen mit Beleg für das Gespräch vorbereitet

Maßnahmen planen und die Wirkung sofort sehen

Legen Sie in Quodomo Instandhaltungsmaßnahmen mit Gewerk, Jahr und Betrag an – Rendite, Cashflow und Eigenkapitalbedarf passen sich automatisch an. So vergleichen Sie Angebote mit unterschiedlichem Zustand fair.

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Häufige Fragen

Kann ich die vollen Sanierungskosten vom Kaufpreis abziehen?

Selten. Der Verkäufer hat den Zustand meist schon grob eingepreist – ein unsaniertes Objekt ist billiger als ein saniertes. Ihre Forderung ist die Differenz zwischen dem, was er verlangt, und dem, was das Objekt inklusive Sanierung im Vergleich zu sanierten Objekten wert ist. Liegt der Angebotspreis bereits auf dem Niveau „unsaniert“, gibt es wenig Spielraum – dann ist die Frage nur, ob sich das Objekt für Sie rechnet.

Wie finanziere ich Sanierungskosten?

Sofortbedarf, der den Wert erhöht (Bad, Heizung, Fenster), können Banken in die Baufinanzierung aufnehmen – mit Kostenvoranschlägen. KfW und BAFA fördern energetische Maßnahmen mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Rein optische Renovierung finanzieren Sie aus Eigenkapital. Mittelfristigen Bedarf sparen Sie über die Rücklage an.

Was ist mit der 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten?

Übersteigen die Netto-Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudewerts, gelten sie steuerlich als Anschaffungskosten und werden über 50 Jahre abgeschrieben statt sofort abgezogen. Wer knapp darüber liegt, verschiebt Maßnahmen ins vierte Jahr – oder nimmt die Grenze bewusst in Kauf, weil die Vermietbarkeit wichtiger ist.

Wie gehe ich mit Sanierungen um, die die WEG beschließen muss?

Ihr Anteil ergibt sich aus dem Miteigentumsanteil in der Teilungserklärung. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen sind eine Sonderumlage, die Sie als Käufer tragen – hier ist ein voller Preisabschlag gerechtfertigt. Diskutierte, nicht beschlossene Maßnahmen preisen Sie als mittelfristigen Bedarf mit Ihrem Anteil ein.