Der Kaufpreis ist nur die halbe Rechnung. Die andere Hälfte steht nicht im Exposé: Was kostet es, das Gebäude in den nächsten zehn Jahren in einem vermietbaren Zustand zu halten? Wer diese Hälfte nicht bewertet, kauft eine Rendite, die es nicht gibt.
Dieser Artikel gibt Ihnen das Handwerkszeug: die typischen Schwachstellen je Baujahr, die Lebensdauer der wichtigsten Bauteile, Kostenspannen je Gewerk – und eine Methode, aus dem Zustand eine Zahl zu machen. Den Ablauf vor Ort finden Sie im Besichtigungsprotokoll für Kapitalanleger.
Alle Prüfpunkte der Quodomo-Besichtigungs-Checkliste mit Bewertung der Antwortoptionen finden Sie unter Besichtigungs-Checkliste erklärt.
Ebene 1: Das Baujahr verrät, wo Sie hinschauen müssen
Jede Baujahrsklasse hat ihre typischen Stärken und Schwächen. Das erspart Ihnen nicht das Hinsehen, sagt Ihnen aber, wo zuerst.
| Baujahr | Typische Substanz | Typische Schwachstellen | Worauf achten |
|---|---|---|---|
| vor 1918 (Gründerzeit) | Massives Ziegelmauerwerk, Holzbalkendecken, hohe Räume | Feuchte Keller (keine Horizontalsperre), Dach und Fassade teuer, Holzbalken an Bädern/Balkonen, alte Stränge | Keller, Dachstuhl, Balkone, Schallschutz der Decken |
| 1918–1948 | Ziegel, teils Stahlbetondecken, solide | Kriegsschäden und Notreparaturen, alte Elektrik, dünne Kellerdecken | Sanierungshistorie, Dachgeschoss, Elektrik |
| 1949–1968 (Nachkriegsbau) | Einfach und schnell gebaut, Hohlblock oder Bims, dünne Wände | Ungedämmt, Wärmebrücken, Schimmelrisiko, Elektrik und Leitungen oft original, Flachdächer undicht | Sicherungskasten, Steigstränge, Fassade, Fensterlaibungen |
| 1969–1978 | Beton, Fertigteile, erste Isolierverglasung | Asbest (Fassadenplatten, Bodenbeläge, Nachtspeicher), Betonsanierung an Balkonen, Flachdächer | Schadstoffgutachten, Balkonplatten, Dachabdichtung |
| 1979–1994 (1. WSchV) | Erste Dämmstandards, Zentralheizung Standard | Dämmung nach heutigem Maßstab schwach, Heizungen am Lebensende, Bäder aus der Zeit | Heizung (oft 1990er), Bad, Fenster 2-fach alt |
| 1995–2008 | Solide Standards, Brennwertheizungen ab 2000 | Erste Erneuerungszyklen: Heizung, Bad, Fenster in den nächsten 10 Jahren | Heizungsalter, Balkonabdichtung, Fensterdichtungen |
| ab 2009 (EnEV) | Guter Dämmstandard, Fußbodenheizung, Lüftung | Ausführungsmängel (Bauträger), Feuchte in Neubauten, Lüftungsanlagen ohne Wartung | Bautagebuch, Gewährleistungsfristen (5 Jahre), Protokolle der WEG |
Ebene 2: Lebensdauer der Bauteile
Der Kern jeder Zustandsbewertung ist ein Vergleich: tatsächliches Alter vs. typische Lebensdauer. Was in den letzten 30 % seiner Lebensdauer ist, gehört in die Kalkulation.
| Bauteil | Typische Lebensdauer | Erneuerungskosten (Richtwert) |
|---|---|---|
| Dacheindeckung (Ziegel) | 40–60 Jahre | 150–300 € / m² Dachfläche inkl. Lattung; mit Dämmung 250–450 € / m² |
| Flachdachabdichtung | 20–30 Jahre | 100–200 € / m² |
| Fassadenputz / Anstrich | 25–40 Jahre | 40–80 € / m² Fassade |
| Wärmedämmverbundsystem | 30–40 Jahre | 120–200 € / m² Fassade |
| Fenster (Kunststoff/Holz) | 25–40 Jahre | 400–900 € pro Fenster inkl. Einbau |
| Gas-/Ölheizung | 20–30 Jahre | 12.000–25.000 € (Gas-Brennwert), 25.000–45.000 € (Wärmepumpe) |
| Elektroinstallation | 30–40 Jahre | 60–100 € / m² Wohnfläche komplett |
| Wasser-/Abwasserstränge | 30–50 Jahre | 8.000–15.000 € pro Wohnung (Strangsanierung MFH) |
| Bad komplett | 25–35 Jahre | 12.000–25.000 € |
| Küche (vermietet) | 15–20 Jahre | 4.000–9.000 € |
| Bodenbeläge | 10–25 Jahre | 30–80 € / m² |
| Innenanstrich | 8–12 Jahre | 8–15 € / m² Wandfläche |
| Aufzug | 25–35 Jahre | 60.000–120.000 € (WEG-anteilig) |
| Balkonsanierung | 25–35 Jahre | 3.000–8.000 € pro Balkon |
Die Kostenspannen sind Bruttorichtwerte für Bestandsgebäude (Stand 2026, regional ±20 %). Sie dienen der Kalkulation vor dem Kauf, nicht als Angebot – für die Verhandlung holen Sie konkrete Handwerkerangebote.
Ebene 3: Die drei Zustandsebenen im Detail
Bausubstanz – das, was das Gebäude trägt
Statik und Risse. Haarrisse im Putz sind normal. Risse über 2 mm, diagonal verlaufende Risse über Fenstern und Türen, Risse, die sich durch mehrere Geschosse ziehen, sind ein Fall für den Sachverständigen. Ebenso durchhängende Decken und schiefe Böden (Kugeltest).
Feuchtigkeit. Die häufigste und teuerste Substanzschwäche. Drei Quellen: von unten (aufsteigend, fehlende Horizontalsperre), von außen (defekte Abdichtung, Fassade, Dach) und von innen (Kondensat durch Wärmebrücken und schlechte Lüftung). Die Ursache bestimmt die Kosten – Kellerabdichtung von außen 300–800 € pro laufendem Meter, ein Lüftungskonzept ein paar hundert Euro.
Dach. Von außen mit Fernglas oder Drohnenfoto: fehlende oder verschobene Ziegel, Moos, Zustand der Kehlen und Anschlüsse. Von innen: Dachboden betreten, Sparren auf dunkle Flecken, Pilz und Fraßspuren prüfen. Ein Dach ist die teuerste Einzelposition nach der Heizung.
Haustechnik – das, was am schnellsten kaputtgeht
Heizung. Typenschild lesen. Gas- und Ölkessel über 20 Jahre stehen kurz vor dem Ende; bei Konstanttemperaturkesseln über 30 Jahre greift die Austauschpflicht nach GEG. Wichtiger noch: Was darf 2030 noch eingebaut werden? Für Bestandsgebäude gilt die 65-%-Erneuerbare-Regel je nach kommunaler Wärmeplanung – ein alter Gaskessel bedeutet nicht mehr „Austausch für 12.000 €“, sondern womöglich „Wärmepumpe plus Dämmung für 50.000 €“.
Elektrik. Sicherungskasten öffnen. Schraubsicherungen, fehlender FI-Schutzschalter, weniger als sechs Stromkreise für eine Wohnung und zweiadrige Leitungen bedeuten Komplettsanierung – meist mit Schlitzen in allen Wänden, also zusammen mit einer Renovierung.
Leitungen. Steigstränge sind das Nervensystem eines Mehrfamilienhauses. Verzinkte Stahlrohre aus den 1960ern sind innen zugewachsen und undicht; Bleileitungen müssen nach der Trinkwasserverordnung seit Januar 2026 vollständig entfernt sein – sind sie noch da, ist das ein Sofortposten. Eine Strangsanierung ist in der WEG ein jahrelanges Thema – lesen Sie die Protokolle.
Ausstattung – das, was der Mieter sieht
Bad, Küche, Böden, Innentüren, Anstrich. Diese Positionen entscheiden über die erzielbare Miete und werden bei jedem Mieterwechsel fällig. Sie sind einzeln günstig, in Summe nicht: Bad plus Böden plus Malerarbeiten in einer 70-m²-Wohnung sind schnell 25.000 €.
Vom Zustand zur Zahl: die Methode
- Positionen bewerten – jede Position mit Note 1–5 (siehe Protokoll), Alter und Foto.
- Lebensdauer abgleichen – Position älter als 70 % der Lebensdauer → Erneuerung einplanen.
- Kosten schätzen – Richtwert aus der Tabelle × Menge (m², Stück, Wohnungen).
- Zeitpunkt zuordnen – Sofort (Note 5), Jahr 1–3 (Note 4), Jahr 3–8 (Note 3).
- Anteil bestimmen – bei WEG: Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung auf Gemeinschaftskosten anwenden.
- In die Kalkulation – Sofortbedarf zu den Anschaffungskosten, alles Weitere als Maßnahmenplan oder erhöhte Instandhaltungsrücklage.
Das Ergebnis ist ein „sanierter Kaufpreis“: Kaufpreis plus Sofort- und Kurzfristbedarf. Erst mit dieser Zahl vergleichen Sie das Objekt mit anderen Angeboten – und mit dem Kaufpreis pro m² sanierter Vergleichsobjekte. Wie Sie daraus eine Verhandlungsposition machen, lesen Sie in Sanierungskosten in die Kalkulation einpreisen.
Wann Sie einen Sachverständigen brauchen
Ihre eigene Bewertung reicht für die Vorauswahl und für Objekte ab Baujahr 1995 in gepflegtem Zustand. Einen Bausachverständigen (500–1.500 € für Begehung und Kurzbericht) holen Sie, wenn:
- das Baujahr vor 1978 liegt (Schadstoffe, Statik, Feuchte),
- Sie Risse über 2 mm, Feuchteflecken oder Schimmel gefunden haben,
- die WEG eine Sanierung diskutiert, deren Umfang unklar ist,
- Sie ein ganzes Haus kaufen,
- oder der Kaufpreis über 300.000 € liegt und der Bericht als Verhandlungsargument dient.
Der Bericht kostet einen Bruchteil dessen, was er typischerweise in der Verhandlung einbringt.