Besichtigungs-Checkliste erklärt: alle 37 Prüfpunkte für Kapitalanleger

Die Besichtigungs-Checkliste der Quodomo-App führt Sie durch 11 Bereiche – vom Baujahr bis zur Feuchtigkeit im Keller. Hier ist jede Frage erklärt: warum sie für Ihre Kalkulation zählt, wie die Antwortoptionen bewertet werden und worauf Sie vor Ort achten sollten.

Stand: 7.10.2026 · Sven Lehneke

So bewertet die Checkliste

Jede Antwortoption hat einen Punktwert. Pro Bereich werden die erreichten Punkte durch die maximal möglichen geteilt – das Ergebnis ist eine Einstufung je Bereich, kein Gesamturteil. So sehen Sie auf einen Blick, wo ein Objekt Geld kosten wird. Bei Fragen mit Mehrfachauswahl werden die Punkte aller angekreuzten Optionen addiert. Die Einstufungen auf dieser Seite (sehr gut gut mittel schwach) zeigen, wie eine Option im Vergleich zur besten Antwort abschneidet.

Gut ab 60 %

Der Bereich ist in gutem Zustand. Stimmen die Angaben, sind keine hohen Zusatzkosten zu erwarten, und eine dauerhafte Vermietung zur marktüblichen Miete ist sehr wahrscheinlich.

Mittel 25 – 60 %

Nutzbar, aber mit Bedarf. Lassen Sie den Bereich genauer begutachten, um Sanierungskosten abzuschätzen und die Vermietbarkeit zur marktüblichen Miete abzusichern.

Kritisch unter 25 %

Planen Sie unbedingt eine professionelle Begutachtung ein: Es können hohe Zusatzkosten entstehen, und eine dauerhafte Vermietung zur marktüblichen Miete ist nicht gesichert.

Welche Bereiche je Objekttyp abgefragt werden

Bereich EinfamilienhausMehrfamilienhausEigentumswohnungReihen-/Doppelhaus
Objekt allgemein ✓✓✓✓
Elektrik & Heizung ✓✓✓✓
Dach ✓✓–✓
Fassade & Fenster ✓✓–✓
Küche ✓–✓✓
Badezimmer & WCs ✓–✓✓
Wohnräume ✓–✓✓
Wohneinheiten –✓––
Keller und Lagerräume ––✓–
Balkon/Terrasse ––✓✓
Keller ✓✓–✓

Objekt allgemein

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihen-/Doppelhaus

Die Grunddaten des Gebäudes. Sie entscheiden noch vor jedem Detail, mit welchen Kosten, Pflichten und Steuervorteilen Sie rechnen können – und sie lassen sich meist schon vor der Besichtigung aus Exposé und Energieausweis klären.

Baujahr Einfachauswahl

Das Baujahr ist nicht nur für die Abschreibung (AfA) wichtig – Gebäude mit Baujahr vor 1925 werden mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben, ab 1925 mit 2 %, Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 mit 3 %. Es lässt auch Rückschlüsse auf Bauweise, Materialien und Substanz zu.

Grob gilt: Gründerzeit-Altbauten (vor 1925) sind oft massiv gebaut und gefragt, haben aber Holzbalkendecken, alte Leitungen und selten Dämmung. Nachkriegsbauten (1941–1960) sind die kritischste Epoche: Materialmangel, dünne Wände, schlechter Schall- und Wärmeschutz. 1961–1975 kommen Beton und Fertigteile, aber auch Schadstoffe wie Asbest. Ab der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 und besonders ab Mitte der 1990er (WSchV 1995, ab 2002 EnEV) entspricht die Gebäudehülle oft noch einem brauchbaren Standard. Nach 2015 gebaute Objekte erfüllen weitgehend die heutigen energetischen Anforderungen.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Vor 1925 mittel
  • 1925 – 1940 mittel
  • 1941 – 1960 mittel
  • 1961 – 1975 mittel
  • 1976 – 1995 gut
  • 1996 – 2015 gut
  • Nach 2015 sehr gut

Worauf Sie achten sollten: Fragen Sie nach dem Baujahr und den Jahren der letzten Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Leitungen). Ein saniertes Haus von 1955 kann besser dastehen als ein unsaniertes von 1980 – das Baujahr ist der Ausgangspunkt, nicht das Urteil.

Haustyp (Bauweise) Einfachauswahl

Die Bauweise bestimmt Lebensdauer, Instandhaltungsaufwand, Schallschutz und die Finanzierbarkeit. Massivbau („Stein auf Stein“) gilt als langlebig und wertstabil; Banken beleihen ihn ohne Abschläge. Betonbauten (z. B. Plattenbau, Fertigteilbau) sind solide, aber oft mit Wärmebrücken und schwierigeren Grundrissänderungen.

Holz- und Fachwerkhäuser sind nicht schlecht, aber anspruchsvoller: Feuchte, Schädlinge und Brandschutz müssen stimmen, Fachwerk steht oft unter Denkmalschutz, und manche Banken bewerten die Restnutzungsdauer kürzer.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Holzhaus mittel
  • Fachwerkhaus mittel
  • Betongebäude gut
  • Stein auf Stein sehr gut
  • Sonstiger mittel

Worauf Sie achten sollten: Bei Fachwerk oder Holz einen Sachverständigen für Holzschutz mitnehmen und den Denkmalstatus klären – Denkmal bedeutet Auflagen, aber auch erhöhte Abschreibung (§ 7i EStG) auf Sanierungskosten.

Energieeffizienz (Energieausweis) Einfachauswahl

Die Effizienzklasse aus dem Energieausweis ist für Vermieter längst keine Formalie mehr. Sie bestimmt die Heizkosten Ihrer Mieter – und damit, wie viel Kaltmiete der Markt hergibt. Seit 2023 entscheidet sie außerdem über die Aufteilung der CO₂-Kosten: Je schlechter das Gebäude, desto größer Ihr Anteil (bis zu 95 % bei sehr schlechten Gebäuden).

Klassen F bis H signalisieren Sanierungsbedarf an Dämmung, Fenstern oder Heizung. Rechnen Sie damit, dass sich das im Kaufpreis widerspiegeln muss – und dass Banken und Käufer energetisch schlechte Objekte zunehmend mit Abschlägen bewerten.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • A+ (Passivhaus-Standard) sehr gut
  • A (Niedrigenergiehaus) sehr gut
  • B (sehr gut gedämmt) gut
  • C (gut gedämmt) gut
  • D (durchschnittlich) mittel
  • E (akzeptabel) mittel
  • F (sanierungsbedürftig) schwach
  • G (energetisch schlecht) schwach
  • H (unsaniert / sehr schlecht) schwach

Worauf Sie achten sollten: Lassen Sie sich den Energieausweis vor der Besichtigung schicken (Pflicht für den Verkäufer). Achten Sie darauf, ob es ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ist: Der Verbrauchsausweis hängt vom Heizverhalten der Bewohner ab und kann ein Gebäude schönrechnen.

Parkmöglichkeit Einfachauswahl

In Städten mit Parkdruck ist ein eigener Stellplatz ein echtes Vermietungsargument und lässt sich oft separat vermieten (in Großstädten 50–150 € pro Monat). Auf dem Land wird er schlicht erwartet. Eine Garage schützt zusätzlich und dient als Stauraum.

Achten Sie bei Eigentumswohnungen darauf, ob der Stellplatz Sondereigentum (eigenes Grundbuchblatt, separat verkäuflich) oder nur ein Sondernutzungsrecht ist.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Parksituation schwierig schwach
  • Parken auf der Straße möglich schwach
  • Eigener Stellplatz mittel
  • Carport gut
  • Garage sehr gut
  • Garage für 2 und mehr Fahrzeuge sehr gut

Worauf Sie achten sollten: Stellplatz im Kaufvertrag eindeutig bezeichnen lassen und prüfen, ob eine E-Ladestation nachrüstbar ist – Mieter fragen zunehmend danach.

Ausstattung des Objekts Mehrfachauswahl

Extras, die die Vermietbarkeit verbessern. Den größten Hebel hat der Fahrstuhl: Er macht obere Etagen auch für ältere Mieter interessant – kostet aber Wartung (umlagefähig) und irgendwann Modernisierung (nicht umlagefähig, in der WEG über Rücklage oder Sonderumlage).

Ein nutzbarer Garten und ein Hauswirtschaftsraum sind bei Familien gefragt. Pool, Sauna und Kamin wirken attraktiv, verursachen aber laufende Kosten und Haftungsfragen – für die Miethöhe bringen sie meist weniger, als sie kosten.

Optionen (jede angekreuzte zählt):

  • Fahrstuhl sehr gut
  • Nutzbarer Garten gut
  • Hauswirtschaftsraum gut
  • Pool mittel
  • Sauna mittel
  • Kamin mittel
  • Gartenhaus/Schuppen mittel
  • Keine schwach

Worauf Sie achten sollten: Klären Sie, wer welche Ausstattung pflegt und ob die Kosten (z. B. Gartenpflege, Aufzugswartung) im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart sind.

Elektrik & Heizung

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihen-/Doppelhaus

Haustechnik ist unsichtbar und teuer. Heizung und Elektrik gehören zu den größten Einzelposten einer Sanierung, und beide unterliegen gesetzlichen Vorgaben – hier entscheidet sich oft, ob ein günstiges Objekt wirklich günstig ist.

Heizungstyp Einfachauswahl

Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zählt bei der Heizung vor allem die Zukunftsfähigkeit. Fernwärme und Wärmepumpe erfüllen die Vorgaben für erneuerbare Energien bereits; für Sie als Vermieter fallen wenig Wartung und kein Kesseltausch an. Eine Wärmepumpe arbeitet allerdings nur in gut gedämmten Gebäuden mit niedrigen Vorlauftemperaturen effizient.

Gas-Zentralheizungen sind weit verbreitet, aber mit steigendem CO₂-Preis und der Pflicht, bei einem späteren Austausch auf mindestens 65 % erneuerbare Energie umzusteigen. Gas-Etagenheizungen bedeuten pro Wohnung eine eigene Therme – Wartung und Austausch liegen beim Vermieter. Ölheizungen sind das größte Risiko: hoher CO₂-Kostenanteil für den Vermieter, Tankpflege, und Konstanttemperaturkessel müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Öl-Heizung schwach
  • Gas-Etagenheizung mittel
  • Gas-Zentralheizung gut
  • Wärmepumpe gut
  • Fernwärme sehr gut
  • Sonstige mittel

Worauf Sie achten sollten: Typenschild fotografieren (Hersteller, Baujahr), nach dem letzten Schornsteinfeger-Protokoll fragen und bei Kesseln über 20 Jahren den Austausch (15.000–35.000 € je nach System und Gebäude) gleich in die Kalkulation aufnehmen.

Elektro-Installation Einfachauswahl

Veraltete Elektrik ist ein Sicherheitsrisiko und bei Mieterwechsel oft ein K.-o.-Kriterium. Typische Warnzeichen in Altbauten: Schraubsicherungen statt Sicherungsautomaten, kein FI-Schutzschalter, zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, wenige Steckdosen, Aufputzleitungen.

Eine komplette Neuinstallation einer Wohnung bedeutet Schlitze stemmen, verputzen, streichen – also eine Leerstandsphase. Planen Sie sie deshalb für den Mieterwechsel ein, nicht mitten im Mietverhältnis.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Kürzlich erneuert sehr gut
  • Zeitgemäßer Standard gut
  • Erfüllt Sicherheitsvorschriften mittel
  • Entspricht nicht gesetzlichen Vorgaben schwach
  • Ist komplett zu erneuern schwach

Worauf Sie achten sollten: Werfen Sie einen Blick in den Sicherungskasten (Foto!) und fragen Sie nach einem E-Check-Protokoll. Steht dort „Schraubsicherung“ und es gibt keinen FI-Schalter, kalkulieren Sie die Erneuerung ein.

Weitere Versorgung (PV, Solarthermie, Speicher) Mehrfachauswahl

Eigene Energieerzeugung senkt Nebenkosten und verbessert den Energieausweis. Photovoltaik ab 3 kW lohnt sich vor allem, wenn der Strom im Haus verbraucht wird (Mieterstrom, Wärmepumpe, Allgemeinstrom). Solarthermie unterstützt Warmwasser und Heizung, ein Stromspeicher erhöht den Eigenverbrauch.

Für Vermieter wichtig: Wer den PV-Strom an Mieter verkauft, wird zum Energielieferanten. Die einfachere Variante ist oft, den Strom für Allgemeinflächen und Heizung zu nutzen und den Rest einzuspeisen.

Optionen (jede angekreuzte zählt):

  • PV-Anlage (ab 3 kW) sehr gut
  • PV-Anlage (bis 3 kW) mittel
  • Solarthermie schwach
  • Stromspeicher schwach
  • Keine Anlagen schwach

Worauf Sie achten sollten: Lassen Sie sich Baujahr, Leistung, Einspeisevertrag und Wartungsnachweise der Anlage zeigen und klären Sie, ob sie mitverkauft wird oder gepachtet ist.

Internet-Anbindung Einfachauswahl

Seit Homeoffice Alltag ist, fragen Mietinteressenten nach der Internetgeschwindigkeit, bevor sie nach dem Balkon fragen. Glasfaser ist zukunftssicher und ein Vermietungsargument, VDSL reicht für die meisten Haushalte. Wo nur ADSL oder gar kein Festnetz verfügbar ist, wird die Wohnung für Berufstätige unattraktiv.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Kein Internet möglich schwach
  • Max. ADSL mittel
  • VDSL gut
  • Glasfaser sehr gut

Worauf Sie achten sollten: Vor der Besichtigung die Adresse im Breitbandatlas oder bei den Anbietern prüfen. Ein Glasfaserausbau im Gebiet lässt sich oft kostenlos oder günstig mitnehmen – fragen Sie den Verwalter, ob das Haus angeschlossen ist.

Dach

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihen-/Doppelhaus

Das Dach ist das teuerste einzelne Bauteil der Gebäudehülle. Bei Häusern tragen Sie die Kosten allein; bei Eigentumswohnungen ist es Gemeinschaftseigentum und wird über Rücklage oder Sonderumlage bezahlt – deshalb fragt die App den Bereich bei Wohnungen nicht ab. Prüfen Sie das Dach dort trotzdem über die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Dachtyp Einfachauswahl

Das Satteldach ist der Klassiker: Regen läuft gut ab, der Dachraum ist nutzbar, Reparaturen sind Routine. Pult- und Mansarddach sind ebenfalls bewährt, haben aber mehr Anschlüsse und Detailpunkte, an denen Undichtigkeiten entstehen können.

Flachdächer sind nicht per se schlecht, aber wartungsintensiv: Die Abdichtung hält meist 20–30 Jahre, stehendes Wasser und verstopfte Abläufe führen schnell zu Schäden.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Satteldach sehr gut
  • Pultdach gut
  • Mansarddach gut
  • Flachdach mittel

Worauf Sie achten sollten: Bei Flachdächern nach dem Alter der Abdichtung und dem letzten Wartungsbericht fragen. Sind die Abläufe frei? Gibt es Wasserflecken an der Decke des obersten Geschosses?

Art der Dachbedeckung Einfachauswahl

Dachpfannen aus Ton oder Beton sind langlebig (Ton 60–80 Jahre) und günstig zu reparieren, weil einzelne Steine getauscht werden können. Schiefer hält sehr lange, ist aber teuer in der Reparatur. Versiegelter Beton findet sich vor allem bei Flachdächern.

Reet ist ein Sonderfall: schön, aber wartungsintensiv, mit höheren Versicherungsprämien wegen der Brandgefahr und begrenzter Lebensdauer (je nach Lage 25–40 Jahre). Achtung bei älteren Bedeckungen aus Faserzement („Eternit“) vor 1993 – sie enthalten oft Asbest.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Dachpfannen sehr gut
  • Schieferplatten gut
  • Versiegelter Beton gut
  • Sonstiges gut
  • Reet schwach

Worauf Sie achten sollten: Vom Boden aus mit Fernglas oder per Zoom prüfen: verschobene oder gebrochene Ziegel, Moos, Rost an Blechen. Bei Faserzementplatten nach dem Baujahr fragen – eine Asbestsanierung kostet ein Vielfaches einer normalen Neueindeckung.

Alter der Dachbedeckung Einfachauswahl

Das Alter der Eindeckung ist die direkteste Frage nach einer großen Rechnung. Ist sie jünger als 20 Jahre, ist mittelfristig nichts zu erwarten. 20–50 Jahre bedeutet: Wartung und kleinere Reparaturen, Dämmung prüfen. Ab 50 Jahren rückt eine Neueindeckung in den Planungshorizont – meist zusammen mit Dämmung, Lattung und Dachrinnen.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Jünger als 20 Jahre sehr gut
  • Zwischen 20 und 50 Jahren gut
  • Zwischen 50 und 80 Jahren schwach
  • Älter als 80 Jahre schwach

Worauf Sie achten sollten: Eine Neueindeckung mit Dämmung kostet bei einem Einfamilienhaus schnell 30.000–60.000 €. Diese Summe gehört entweder in den Kaufpreis oder in die Instandhaltungsplanung – nicht ignoriert.

Zustand des Dachgeschosses Einfachauswahl

Wie weit ist der Dachraum ausgebaut? Ein rohes Dach ohne Dämmung verliert viel Wärme. Seit dem GEG ist die oberste Geschossdecke oder das Dach in vielen Fällen nachträglich zu dämmen – bei einem Eigentümerwechsel binnen zwei Jahren.

Ein gedämmtes Dach ist energetisch in Ordnung, ein ausgebautes Dachgeschoss bringt zusätzlich vermietbare Fläche. Prüfen Sie beim Ausbau, ob er genehmigt ist – nicht genehmigter Wohnraum darf streng genommen nicht als solcher vermietet werden.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Ausgebaut sehr gut
  • Gedämmt gut
  • Feuchtigkeitssperre vorhanden schwach
  • Rohes Dach schwach

Worauf Sie achten sollten: Bei ausgebautem Dachgeschoss nach der Baugenehmigung fragen und prüfen, ob die Fläche in der Wohnflächenberechnung korrekt angesetzt ist (Dachschrägen unter 2 m zählen nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht).

Fassade & Fenster

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihen-/Doppelhaus

Fassade und Fenster bestimmen zusammen mit dem Dach den Wärmeverlust – und damit Energieausweis, Heizkosten und CO₂-Kostenanteil. Bei Wohnungen gehören sie zum Gemeinschaftseigentum (die Fenster meist auch dann, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung dem Eigentümer zuweist).

Zustand der Fassade Einfachauswahl

Risse, abplatzender Putz, Feuchteflecken oder Algen sind mehr als ein optisches Problem: Wasser dringt ins Mauerwerk, friert und vergrößert die Schäden. Eine hochwertige oder beanstandungsfreie Fassade verursacht in den nächsten Jahren nur Pflegekosten.

Muss die Fassade saniert werden, kommt meist das GEG ins Spiel: Wird mehr als 10 % der Fassadenfläche erneuert, gelten die Anforderungen an den Wärmeschutz – aus einem Neuanstrich wird dann eine Dämmung.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Hochwertig sehr gut
  • Ohne Beanstandungen gut
  • Akzeptabel mittel
  • Sanierung erforderlich schwach

Worauf Sie achten sollten: Einmal um das Haus herumgehen: Haarrisse sind normal, Risse über 1 mm Breite oder treppenförmige Risse im Mauerwerk deuten auf Setzungen hin – dann einen Statiker fragen.

Art der Fassade Einfachauswahl

Die gedämmte Putzfassade (Wärmedämmverbundsystem) ist energetisch der Standard. Eine ungedämmte Putzfassade bedeutet höhere Heizkosten und ein Sanierungsthema, sobald der Putz erneuert werden muss.

Klinker ist extrem langlebig und pflegeleicht, lässt sich aber kaum von außen dämmen, ohne das Erscheinungsbild zu verlieren – oft bleibt nur die Kerndämmung oder Innendämmung. Gedämmter Blendklinker kombiniert beides, ist aber aufwendig zu reparieren.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Putzfassade gedämmt sehr gut
  • Blendklinker gedämmt mittel
  • Putzfassade ungedämmt mittel
  • Klinker schwach
  • Andere mittel

Worauf Sie achten sollten: Fragen Sie, ob eine Dämmung nachträglich angebracht wurde und wann. Bei älteren Dämmungen aus Polystyrol (bis ca. 2015) auf das Brandschutzmerkmal und eventuelle Problemstoffe (HBCD) achten – das betrifft die Entsorgung bei einer späteren Sanierung.

Verglasung Einfachauswahl

3-fach-Verglasung ist heute Neubaustandard, 2-fach-Isolierglas (verbreitet seit den 1970ern, beschichtetes Wärmeschutzglas seit den 1990ern) ist in Bestandsgebäuden völlig in Ordnung. Einfachverglasung bedeutet Kondenswasser, Zugluft und hohe Heizkosten – und eine sichere Investition beim nächsten Mieterwechsel.

„Unterschiedlich“ weist auf eine Stückwerk-Sanierung hin: Einige Fenster sind getauscht, andere nicht. Die alten Fenster stehen also noch aus.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • 3-fach-Verglasung sehr gut
  • 2-fach-Verglasung gut
  • Unterschiedlich schwach
  • 1-fach-Verglasung schwach

Worauf Sie achten sollten: Das Herstelljahr steht meist im Abstandhalter zwischen den Scheiben eingeprägt – ein Blick genügt. Rechnen Sie für den Austausch grob 600–1.200 € pro Fenster inklusive Einbau.

Zustand der Fenster Einfachauswahl

Neben der Verglasung zählt der Zustand von Rahmen, Dichtungen und Beschlägen. Lassen sich die Fenster leicht öffnen und schließen? Sind die Dichtungen spröde? Bei Holzfenstern: Ist der Lack intakt oder blättert er ab, ist das Holz unten am Rahmen weich?

Fenster in gutem Zustand brauchen nur Wartung (Beschläge einstellen, Dichtungen tauschen). Muss erneuert werden, ist das bei einer Wohnung eine Frage an die WEG, bei einem Haus ein Posten von schnell 10.000–25.000 €.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Neu und hochwertig sehr gut
  • Guter Zustand gut
  • Akzeptabel mittel
  • Erneuerung erforderlich schwach

Worauf Sie achten sollten: Schimmel in den Fensterlaibungen deutet auf neue, dichte Fenster in einer ungedämmten Wand hin – dann ist ein Lüftungskonzept nötig, und das Mietrecht verlangt Aufklärung der Mieter über das richtige Lüften.

Küche

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihen-/Doppelhaus

Die Küche ist ein Vermietungsargument – und ein Haftungsthema. Was der Vermieter mitvermietet, muss er instand halten. Viele Investoren entscheiden sich deshalb bewusst für eine einfache, robuste Einbauküche statt einer hochwertigen.

Küchenmöbel Einfachauswahl

Eine Einbauküche ist in vielen Städten Standard, ohne sie wird die Wohnung zum Ladenhüter. Eine mitvermietete Küche erlaubt einen Möblierungszuschlag auf die Miete (üblich: Anschaffungswert über die Nutzungsdauer verteilt plus Verzinsung) und wird steuerlich über 10 Jahre abgeschrieben.

Eine veraltete Küche ist oft schlimmer als keine: Sie muss instand gehalten werden, Geräte fallen aus, und Mieter vergleichen sie mit dem Angebot nebenan. Ist die Küche neu oder im gehobenen Standard, steigert sie die erzielbare Miete deutlich.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Küchenzeile neu sehr gut
  • Gehobener Standard gut
  • Einfacher Standard mittel
  • Küche veraltet schwach
  • Keine Einbauküche vorhanden schwach

Worauf Sie achten sollten: Klären Sie, ob die Küche dem Verkäufer, dem Vormieter oder dem aktuellen Mieter gehört. Gehört sie dem Mieter, nimmt er sie beim Auszug mit – und Sie stehen vor einer leeren Wand.

Küchen-Ausstattung Mehrfachauswahl

Welche Geräte gehören zur Küche? Spülmaschine und Kühlschrank erwarten Mieter in einer Einbauküche, ein separates Gefriermodul und eine Mikrowelle sind ein Plus. Jedes mitvermietete Gerät ist aber auch eines, das Sie bei einem Defekt ersetzen müssen.

Optionen (jede angekreuzte zählt):

  • Spülmaschine sehr gut
  • Kühlschrank sehr gut
  • Separates Gefriermodul sehr gut
  • Mikrowelle sehr gut
  • Keine schwach

Worauf Sie achten sollten: Im Mietvertrag festhalten, welche Geräte mitvermietet sind. Bei einem Defekt muss der Vermieter ein mitvermietetes Gerät reparieren oder ersetzen – eine Klausel, nach der der Mieter Kleinreparaturen bis zu einer Höchstgrenze trägt, hilft.

Raumgröße der Küche Einfachauswahl

Eine sehr schmale Küche lässt sich kaum modernisieren – dort passt nur eine Küchenzeile. Je mehr Platz, desto flexibler: Ein Essplatz für vier Personen spricht Paare und Familien an, eine großzügige Wohnküche ist heute oft der Mittelpunkt der Wohnung.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Großzügiger Wohnraum sehr gut
  • Platz für Esstisch mit 4 Personen gut
  • Kleiner Esstisch möglich mittel
  • Gut begehbar schwach
  • Sehr schmal schwach

Worauf Sie achten sollten: Prüfen Sie Fenster und Lüftung: Eine fensterlose Küche braucht eine funktionierende Abluft. Und achten Sie auf Anschlüsse – liegen Wasser und Abfluss so, dass eine neue Küche ohne Umbau hineinpasst?

Badezimmer & WCs

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihen-/Doppelhaus

Das Bad ist der teuerste Raum pro Quadratmeter. Eine Komplettsanierung kostet je nach Größe und Standard 15.000–30.000 € und macht die Wohnung für Wochen unbewohnbar – ein Grund mehr, den Zustand bei der Besichtigung genau aufzunehmen.

Anzahl der Bäder Einfachauswahl

Ab drei Zimmern wird ein zweites Bad oder wenigstens ein Gäste-WC zum Vermietungsvorteil – für Familien und besonders für Wohngemeinschaften. Mehr Bäder bedeuten aber auch mehr Fläche mit Fliesen, Armaturen und Abdichtung, die irgendwann zu erneuern ist.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • 3 und mehr sehr gut
  • 2 gut
  • 1 mittel

Worauf Sie achten sollten: Planen Sie eine WG-Vermietung, ist die Zahl der Bäder ein zentraler Faktor für die erzielbare Gesamtmiete.

Innen-/Außenlage Einfachauswahl

Ein Bad mit Fenster lässt sich natürlich lüften, Feuchtigkeit zieht schneller ab, und das Schimmelrisiko sinkt. Mieter bevorzugen es deutlich. Ein innenliegendes Bad braucht eine funktionierende mechanische Lüftung – fällt sie aus oder ist zu schwach, sind Schimmelstreitigkeiten mit dem Mieter vorprogrammiert.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Innen- und außenliegende Bäder sehr gut
  • Bad mit Außenfenster gut
  • Innenliegendes Bad schwach

Worauf Sie achten sollten: Bei innenliegenden Bädern den Lüfter testen (Papier vor den Auslass halten) und nach der Wartung fragen. Bei zentralen Lüftungsanlagen im Mehrfamilienhaus ist die Reinigung umlagefähig.

Ausstattung des Bads Mehrfachauswahl

Ein Gäste-WC ist das stärkste Plus: Es entlastet das Hauptbad und ist bei Familien gefragt. Dusche und Badewanne zusammen decken alle Mietergruppen ab – fehlt die Dusche, ist der Umbau zur bodengleichen Dusche ein häufiger Modernisierungswunsch.

Klein, aber wichtig: Ein Anschluss für die Waschmaschine in der Wohnung. Fehlt er und gibt es keine Waschküche, ist das für viele Mieter ein Ausschlussgrund.

Optionen (jede angekreuzte zählt):

  • Gäste-WC sehr gut
  • Dusche gut
  • Badewanne gut
  • Großzügiger Stauraum mittel
  • Zweites Waschbecken mittel
  • Anschluss für Waschmaschine mittel
  • Keine schwach

Worauf Sie achten sollten: Achten Sie auf Fugen, Silikon und die Fliesen rund um Wanne und Dusche: Hohl klingende Fliesen oder dunkle Fugen deuten auf eine undichte Abdichtung hin – der Schaden sitzt dann darunter.

Wohnräume

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihen-/Doppelhaus

Zimmer, Böden, Wände: Hier entstehen die Kosten bei jedem Mieterwechsel. Der Zustand entscheidet, ob Sie direkt vermieten können oder erst renovieren müssen.

Anzahl Wohnräume Einfachauswahl

Die Zimmerzahl bestimmt die Zielgruppe. 1-Zimmer-Wohnungen erzielen die höchste Miete pro Quadratmeter, haben aber die höchste Fluktuation. 2–3 Zimmer sind die breiteste Nachfragegruppe. Ab 4 Zimmern wird die Wohnung für Familien und WGs interessant – mit längeren Mietdauern.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • 4 oder mehr sehr gut
  • 3 gut
  • 2 mittel
  • 1 schwach

Worauf Sie achten sollten: Achten Sie auf Durchgangszimmer und gefangene Räume: Ein Zimmer, das nur durch ein anderes erreichbar ist, zählt in der Vermietung nur eingeschränkt.

Bodenbelag Einfachauswahl

Parkett ist langlebig und lässt sich mehrfach abschleifen – nach einem Auszug sieht es wieder aus wie neu. Laminat und Vinyl sind günstig und robust, aber nicht reparierbar. Teppichboden wird bei jedem Mieterwechsel zum Thema, Linoleum ist robust, aber optisch oft überholt.

Fliesen in Wohnräumen gelten als wenig wohnlich und sind teuer zu entfernen. Ist kein Belag vorhanden, steht vor der Vermietung eine Investition an.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Parkett sehr gut
  • Laminat gut
  • Teppichboden mittel
  • Linoleum mittel
  • Fliesen schwach
  • Kein Belag (Betonboden) schwach

Worauf Sie achten sollten: Unter Teppich oder Laminat steckt in Altbauten oft Dielenboden oder altes Parkett. Fragen Sie nach – das Aufarbeiten ist häufig günstiger als ein neuer Belag. Vorsicht bei schwarzem Kleber unter alten Bodenfliesen: Er kann asbesthaltig sein.

Zustand der Wände Einfachauswahl

Neu renoviert oder einzugsfertig bedeutet: Sie können sofort vermieten. Malerarbeiten sind ein überschaubarer Posten, zu bearbeitende Wände (Tapeten entfernen, spachteln) brauchen schon einige Tage Handwerkerzeit.

Schwere Putzschäden sind ein Warnsignal: Oft steckt Feuchtigkeit dahinter – aufsteigend aus dem Keller, durch die Fassade oder aus einem Leitungsschaden.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Neu renoviert sehr gut
  • Einzugsfertig gut
  • Malerarbeiten erforderlich mittel
  • Wände sind zu bearbeiten schwach
  • Schwere Putzschäden schwach

Worauf Sie achten sollten: Klären Sie, wer beim Auszug des aktuellen Mieters renovieren muss. Viele ältere Schönheitsreparatur-Klauseln sind unwirksam – dann bleibt die Renovierung bei Ihnen.

Wohneinheiten

Abgefragt bei: Mehrfamilienhaus

Beim Mehrfamilienhaus kaufen Sie nicht eine Wohnung, sondern ein Portfolio. Statt Küche und Bad einzeln zu bewerten, fragt die App hier nach Größe, Sanierungsstand und Mietniveau des ganzen Hauses.

Anzahl der Einheiten Einfachauswahl

Mehr Einheiten verteilen das Risiko: Steht eine von zwölf Wohnungen leer, fehlen gut 8 % der Miete, bei zwei Einheiten 50 %. Größere Häuser haben außerdem geringere Kosten pro Einheit für Verwaltung, Dach und Heizung.

Kleine Häuser mit 2–4 Einheiten sind dafür einfacher zu verwalten, günstiger in der Anschaffung und lassen sich später leichter aufteilen und einzeln verkaufen.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Mehr als 12 sehr gut
  • 9 bis 12 gut
  • 5 bis 8 mittel
  • 2 bis 4 schwach

Worauf Sie achten sollten: Fragen Sie nach einer Mieterliste mit Wohnfläche, Kaltmiete, Mietbeginn und letzter Mieterhöhung je Einheit – das ist die wichtigste Unterlage beim Mehrfamilienhaus.

Sanierungsstand der Einheiten Einfachauswahl

Unsanierte Wohnungen sind Investitionsbedarf – aber auch Potenzial: Nach einer Sanierung lässt sich bei Neuvermietung die Miete auf Marktniveau anheben. Entscheidend ist, ob der Kaufpreis den Sanierungsbedarf schon berücksichtigt.

Bei überwiegend unsanierten Einheiten rechnen Sie pro Wohnung mit Bad, Böden, Elektrik und Malerarbeiten – schnell 30.000–60.000 € je Einheit.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Alle Wohneinheiten sind vollständig saniert sehr gut
  • Wohnungen sind auf einem guten Sanierungsstand sehr gut
  • Über 30 % der Wohnungen sind unsaniert gut
  • Über 50 % der Wohnungen sind unsaniert mittel
  • Alle Einheiten sind unsaniert schwach

Worauf Sie achten sollten: Ein hoher Anteil unsanierter Wohnungen bei langjährigen Mietern bedeutet: Das Potenzial hebt sich erst mit Mieterwechseln, also über Jahre. Rechnen Sie das in Ihrem Cashflow-Szenario realistisch durch.

Mietverhältnisse Einfachauswahl

Wie viele Wohnungen sind zur marktüblichen Miete vermietet? Liegen viele Mieten deutlich darunter, ist das Potenzial – aber eines, das nur langsam zu heben ist: Mieterhöhungen sind auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze (20 %, in angespannten Märkten 15 % in drei Jahren) begrenzt.

Ein hoher Anteil marktüblicher Mieten bedeutet einen verlässlichen Cashflow ab dem ersten Tag, aber wenig Steigerungspotenzial.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Über 75 % mit marktüblicher Miete sehr gut
  • Über 50 % mit marktüblicher Miete gut
  • Weniger als 50 % mit marktüblicher Miete schwach
  • Weniger als 25 % mit marktüblicher Miete schwach

Worauf Sie achten sollten: Rechnen Sie den Kaufpreis immer mit den aktuellen Mieten, nicht mit den möglichen. Das Potenzial ist Ihr Gewinn – bezahlen Sie es nicht dem Verkäufer.

Keller und Lagerräume

Abgefragt bei: Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung bewertet die App statt des ganzen Kellers den zur Wohnung gehörenden Abstell- oder Kellerraum. Für Mieter ist er wichtiger, als viele Verkäufer glauben.

Feuchtigkeit Einfachauswahl

Ein trockener Kellerraum ist voll nutzbar, ein beheizbarer kann sogar als Hobbyraum dienen. Feuchte Wände im Keller sind mehr als ein Problem für die eingelagerten Sachen: Sie weisen auf fehlende Abdichtung des Gebäudes hin – und das betrifft die ganze Eigentümergemeinschaft.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Trocken und beheizbar sehr gut
  • Trocken gut
  • Etwas feucht mittel
  • Sehr feuchte Wände schwach

Worauf Sie achten sollten: Riechen Sie bewusst: Muffiger Geruch und weiße Salzausblühungen an den Wänden sind Zeichen für Feuchte. Fragen Sie in den Versammlungsprotokollen nach geplanten Abdichtungsmaßnahmen.

Größe Einfachauswahl

Fahrräder, Kinderwagen, Winterreifen – je größer der Abstellraum, desto weniger muss in der Wohnung stehen. Für Familien ist ein großer Keller ein echtes Argument.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Sehr groß (über 20 m²) sehr gut
  • Groß (bis 20 m²) gut
  • Mittelgroß (bis 10 m²) mittel
  • Sehr klein (bis 4 m²) schwach

Worauf Sie achten sollten: Prüfen Sie in der Teilungserklärung, ob der Keller als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zur Wohnung gehört – und ob die Nummer vor Ort zur Teilungserklärung passt.

Balkon/Terrasse

Abgefragt bei: Eigentumswohnung, Reihen-/Doppelhaus

Ein Balkon steigert die Miete messbar – in vielen Mietspiegeln ist er ein eigenes Zuschlagsmerkmal. Seine Fläche zählt meist zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche.

Größe Einfachauswahl

Entscheidend ist, ob man draußen sitzen kann. Ein Balkon nur zum Stehen ist kaum mehr als ein Rauchplatz. Ab einem Tisch für vier Personen wird er zum zusätzlichen Wohnraum im Sommer – und zum Vermietungsargument.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Großer Tisch für 6 und mehr Personen sehr gut
  • Platz für einen Tisch für 4 Personen gut
  • Platz für Stühle mittel
  • Klein, ausschließlich zum Stehen schwach
  • Nicht vorhanden schwach

Worauf Sie achten sollten: Achten Sie auf Risse in der Balkonplatte, Rost an Geländern und freiliegenden Bewehrungsstahl. Balkonsanierungen sind in der WEG ein häufiger Grund für Sonderumlagen.

Zugang Einfachauswahl

Der Zugang bestimmt, wie der Balkon genutzt wird. Über die Küche ist er ideal zum Essen draußen, über das Wohnzimmer ist er der klassische Wohnbalkon. Ein Zugang nur über das Schlafzimmer schränkt die Nutzung ein, gerade wenn Mieter Gäste haben.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Über die Küche sehr gut
  • Über das Wohnzimmer mittel
  • Über das Schlafzimmer schwach

Ausrichtung Einfachauswahl

Süd-, Südwest- und Südostbalkone sind am gefragtesten: Sonne zu den Zeiten, in denen Berufstätige zu Hause sind. West bringt Abendsonne, Ost Morgensonne. Nordbalkone sind kühl und werden weniger genutzt – im Hochsommer allerdings zunehmend geschätzt.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Süden sehr gut
  • Südwest sehr gut
  • Südost sehr gut
  • West gut
  • Ost gut
  • Nordwest mittel
  • Nordost mittel
  • Nord mittel

Worauf Sie achten sollten: Prüfen Sie die Ausrichtung mit der Kompass-App auf dem Handy statt sich auf das Exposé zu verlassen, und achten Sie auf Verschattung durch Nachbargebäude und Bäume.

Keller

Abgefragt bei: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihen-/Doppelhaus

Der Keller verrät viel über das ganze Haus: Hier sehen Sie Fundament, Leitungen, Heizung und – wenn vorhanden – Feuchtigkeitsprobleme. Bei der Besichtigung eines Hauses sollte er nie fehlen.

Größe Einfachauswahl

Ein großer Keller bietet Platz für Heizung, Hausanschlüsse, Waschküche und Abstellräume für Mieter. Im Mehrfamilienhaus braucht jede Wohnung ein eigenes Kellerabteil – fehlt es, ist das ein Nachteil bei der Vermietung.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Mehr als 40 m² sehr gut
  • 20 bis 40 m² gut
  • Bis 20 m² mittel

Klima Einfachauswahl

Feuchtigkeit im Keller ist eines der teuersten Probleme eines Hauses. Ältere Keller sind oft nicht nach heutigen Standards abgedichtet – leicht feucht ist bei Altbauten verbreitet und tolerierbar, wenn der Keller nur als Lager dient. Sehr feuchte Wände deuten auf drückendes Wasser oder eine defekte Abdichtung hin.

Eine nachträgliche Außenabdichtung bedeutet Ausschachten rund um das Haus und kostet schnell einen fünfstelligen Betrag; Innenabdichtungen und Injektionsverfahren sind günstiger, aber nicht immer ausreichend.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Trocken und beheizbar sehr gut
  • Trocken mittel
  • Leicht feucht schwach
  • Sehr feucht schwach

Worauf Sie achten sollten: Feuchteflecken in Bodennähe, Salzausblühungen, abplatzender Putz und muffiger Geruch sind Warnzeichen. Ein Feuchtemessgerät für 20 € gibt eine erste Orientierung, ein Sachverständiger die Ursache.

Zustand Einfachauswahl

Schimmelbildung ist das deutlichste Warnsignal: Sie zeigt ein akutes Feuchteproblem und ist ein Gesundheitsrisiko. Putzschäden sind meist ebenfalls eine Folge von Feuchte. Ein Keller, der als Abstellraum nutzbar ist, erfüllt seinen Zweck; optisch einwandfrei oder vollständig saniert bedeutet: kein Handlungsbedarf.

Antwortoptionen und Bewertung:

  • Vollständig saniert sehr gut
  • Optisch einwandfrei gut
  • Als Abstellraum nutzbar mittel
  • Putzschäden schwach
  • Schimmelbildung schwach

Worauf Sie achten sollten: Schauen Sie sich im Keller auch die Leitungen an: Bleirohre (grau, weich, mit wulstigen Verbindungen) müssen raus, alte Gussrohre für das Abwasser sind ein Thema für die nächsten Jahre.

Häufige Fragen

Welche Punkte sind bei einer Immobilienbesichtigung für Kapitalanleger am wichtigsten?

Die teuren und unsichtbaren: Heizung, Elektrik, Dach, Fenster, Feuchtigkeit im Keller und der Zustand der Bäder. Sie entscheiden über Sanierungskosten im fünfstelligen Bereich. Optik, Bodenbelag und Wandfarbe sind dagegen günstig zu ändern.

Warum fehlen bei Eigentumswohnungen Dach, Fassade und Keller in der Checkliste?

Diese Bauteile gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ihren Zustand bewerten Sie bei einer Wohnung nicht vor Ort allein, sondern über die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Die App fragt stattdessen Balkon und Kellerabteil ab, die zum Sondereigentum gehören.

Ersetzt die Checkliste einen Gutachter?

Nein. Sie ist die strukturierte Vorauswahl: Sie macht Objekte vergleichbar und zeigt, wo genauer hingeschaut werden muss. Bei älteren Objekten in der engeren Wahl und bei jedem Bereich mit dem Ergebnis „Kritisch“ lohnt sich ein Bausachverständiger.

Wie wird aus den Antworten ein Ergebnis?

Jede Antwortoption hat einen Punktwert. Pro Bereich werden die erreichten Punkte durch die maximal möglichen geteilt. Ab 60 % ist der Bereich „Gut“, zwischen 25 und 60 % „Mittel“, darunter „Kritisch“. Unbeantwortete Fragen zählen mit null Punkten – beantworten Sie deshalb möglichst alle Fragen.

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Die Checkliste direkt bei der Besichtigung nutzen

In der Quodomo-App beantworten Sie die Fragen vor Ort, fotografieren Mängel und sehen sofort, welcher Bereich Geld kosten wird – das Ergebnis fließt direkt in Ihre Kalkulation.

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