Die Kennzahl, die Sie jeden Monat spüren

Rendite-Kennzahlen sind abstrakt. Der Cashflow nicht: Er ist der Betrag, der am Monatsende auf Ihrem Konto ankommt – oder abgeht. Wer ihn falsch einschätzt, bekommt das Problem nicht in der Theorie, sondern beim Blick aufs Konto.

Was in die laufenden Kosten gehört

Der Cashflow ist nur so gut wie die Vollständigkeit der Kostenseite. Die Kreditrate ist offensichtlich; die folgenden Posten werden regelmäßig vergessen:

  • Instandhaltungsrücklage – auch wenn Sie sie nicht monatlich überweisen, fällt sie an. Wer sie im Cashflow weglässt, rechnet sich das Objekt schön und wird bei der ersten Dachsanierung überrascht.
  • Nicht umlagefähige Hausgeldanteile – Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage der WEG, Kontoführung. Aus der letzten Hausgeldabrechnung ablesen.
  • Mietausfallwagnis – als Prozentsatz der Miete, nicht als Hoffnung.

Cashflow und Tilgung

Ein negativer Cashflow ist bei hoher Tilgung nicht per se ein Fehler: Der Zuschuss verschwindet nicht, sondern wird zu Restschuld-Abbau. Entscheidend ist, dass Sie die Unterdeckung über die gesamte Zinsbindung sicher tragen können – und dass sie nach einem Zinsanstieg nicht explodiert. Genau das prüft der Zinsänderungs-Stresstest.

Cashflow verbessern

Vier Hebel, in Reihenfolge ihrer Wirkung:

  1. Kaufpreis verhandeln – wirkt auf Kreditrate und Grunderwerbsteuer gleichzeitig.
  2. Tilgung anpassen – weniger Tilgung erhöht den Cashflow, verlängert aber die Laufzeit und erhöht das Zinsrisiko.
  3. Zinsbindung wählen – längere Bindung kostet etwas mehr Zins, sichert den Cashflow aber gegen Zinsanstiege ab.
  4. Miete entwickeln – Indexmiete, Mietspiegelanpassung, Modernisierungsumlage: rechtlich begrenzt, aber planbar.