Der Zins, den Sie heute unterschreiben, ist der einzige Zins, den Sie kennen. Nach 10 oder 15 Jahren wird die Restschuld zum dann gültigen Marktzins neu finanziert – und der kann zwei, drei oder vier Prozentpunkte höher liegen. Wer 2021 zu 1,2 % finanziert hat und 2031 refinanziert, wird das erleben.
Ein Stresstest beantwortet die Frage, die kein Exposé beantwortet: Trägt sich dieses Objekt auch dann noch, wenn der Zins steigt?
Schritt 1: Die Restschuld nach Zinsbindung
Alles beginnt mit der Restschuld. Sie hängt von Darlehenssumme, Sollzins, Tilgungssatz und Dauer der Zinsbindung ab – und sie ist die Zahl, die ein Zinsanstieg trifft.
Werte der Quodomo-Beispielimmobilie, berechnet mit derselben Rechenlogik wie in der App. Alle Kennzahlen: Kennzahlen-Glossar.
Beispiel für den Rest des Artikels: 200.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Jahresrate 11.000 € (917 € / Monat). Restschuld nach 10 Jahren: ca. 153.000 €.
Schritt 2: Die Anschlussrate im Stress-Szenario
Jetzt rechnen Sie die neue Rate mit verschiedenen Anschlusszinsen. Wichtig: Die absolute Tilgung beibehalten (im Beispiel 4.000 € / Jahr zu Beginn, steigend), sonst verlängern Sie stillschweigend die Laufzeit.
| Szenario | Anschlusszins | Zinslast Jahr 11 | Neue Jahresrate (Tilgung 5.645 €) | Mehrbelastung / Monat |
|---|---|---|---|---|
| Zins bleibt | 3,5 % | 5.355 € | 11.000 € | ± 0 € |
| Referenz 5 % | 5,0 % | 7.650 € | 13.295 € | +191 € |
| Stress +2 | 5,5 % | 8.415 € | 14.060 € | +255 € |
| Stress +3 | 6,5 % | 9.945 € | 15.590 € | +383 € |
Die Tilgung im Jahr 11 liegt bei 5.645 € (11.000 € Rate − 5.355 € Zins), weil sie im Annuitätendarlehen mit jedem Jahr steigt. Rechnen Sie mit der Tilgung, die Ihr Tilgungsplan für das Jahr nach der Bindung ausweist – und behalten Sie diesen Betrag im Stress-Szenario bei.
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Schritt 3: Der Cashflow im Stress-Szenario
Die Mehrbelastung allein sagt nichts – entscheidend ist, was vom Mietertrag übrig bleibt. Nehmen wir für das Beispiel 900 € Kaltmiete (10.800 € / Jahr), 1.800 € nicht umlagefähige Kosten und Rücklage.
| heute | Stress +2 | Stress +2 und 5 % Mietausfall | |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 10.800 € | 10.800 € | 10.260 € |
| − Bewirtschaftung | 1.800 € | 1.800 € | 1.800 € |
| − Kreditrate | 11.000 € | 14.060 € | 14.060 € |
| = Cashflow / Jahr | −2.000 € | −5.060 € | −5.600 € |
| = Cashflow / Monat | −167 € | −422 € | −467 € |
Das Objekt hat heute eine Unterdeckung von 167 € im Monat – bei 2 % Tilgung normal, das Geld geht in die Tilgung. Im Stress-Szenario steigt die Unterdeckung auf fast 470 €. Die Frage an Sie: Können Sie 470 € monatlich über mehrere Jahre aus dem laufenden Einkommen tragen, ohne dass es weh tut? Wenn ja, ist die Finanzierung robust. Wenn nein, ändern Sie die Finanzierung – oder das Objekt.
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Schritt 4: Die Stellschrauben
Wenn der Stresstest nicht besteht, haben Sie vier Hebel. In Reihenfolge ihrer Wirkung:
1. Höhere Tilgung
Der wirksamste Hebel, weil er die Restschuld direkt senkt. 3 % statt 2 % Tilgung kostet heute 167 € mehr im Monat – senkt die Restschuld nach 10 Jahren aber um rund 23.000 € und die Zinslast im Stress-Szenario um über 100 € im Monat. Wer sich die höhere Rate heute nicht leisten kann, kann sich den Zinsanstieg morgen erst recht nicht leisten.
2. Längere Zinsbindung
15 oder 20 Jahre statt 10. Der Aufschlag von 0,2–0,5 Prozentpunkten ist eine Versicherungsprämie. Nach 10 Jahren können Sie das Darlehen ohnehin kündigen (§ 489 BGB), falls die Zinsen gefallen sind – Sie kaufen also nur Schutz nach oben.
3. Sondertilgungen nutzen
Meist 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Steuerrückerstattungen aus der Vermietung (AfA, Werbungskosten) sind die natürliche Quelle. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld eins zu eins.
4. Niedrigerer Kaufpreis oder mehr Eigenkapital
Beides senkt die Darlehenssumme und damit jede Zahl in diesem Artikel. Der Stresstest ist deshalb auch ein Verhandlungsargument: „Bei diesem Preis trägt sich das Objekt bei 5,5 % Anschlusszins nicht – bei 10.000 € weniger schon.“
Faustregeln für die Finanzierung einer Kapitalanlage
- Tilgung: mindestens 2 %, bei Zinsen unter 3 % mindestens 3 % – sonst ist die Restschuld nach 10 Jahren zu hoch.
- Zinsbindung: 15 Jahre als Standard, 10 Jahre nur bei hoher Tilgung oder geplantem Verkauf.
- Stresstest: Cashflow bei Sollzins + 2 Prozentpunkten und 5 % Mietausfall muss aus dem Einkommen tragbar sein.
- Reserve: 3 Monatsraten plus eine Jahresrücklage für Instandhaltung als Liquiditätspuffer – nicht in die Tilgung stecken.
- Anschlussfinanzierung: 36 Monate vor Ablauf Forward-Konditionen prüfen, 12 Monate vorher entscheiden.