Die Instandhaltungsrücklage ist die Kostenposition, die am häufigsten weggelassen, unterschätzt oder pauschal „mit 1 € pro m²“ abgetan wird. Dabei entscheidet sie darüber, ob Ihre Netto-Rendite ehrlich ist. Dieser Artikel zeigt drei Methoden, die Rücklage zu berechnen – von der schnellen Faustregel bis zum Maßnahmenplan – und wann welche passt.
Warum überhaupt eine Rücklage?
Eine Immobilie verschleißt planbar. Eine Heizung hält 20–30 Jahre, ein Bad 25–35, Fenster 25–40, ein Dach 40–60. Rechnet man diese Erneuerungen über die Lebensdauer eines Gebäudes zusammen, kommen erhebliche Beträge zusammen – im Schnitt jedes Jahr rund 1–1,5 % des Gebäudewerts. Wer diese Kosten nicht monatlich kalkuliert, kalkuliert sie gar nicht.
Werte der Quodomo-Beispielimmobilie, berechnet mit derselben Rechenlogik wie in der App. Alle Kennzahlen: Kennzahlen-Glossar.
Methode 1: Richtwert pro Quadratmeter
Die schnellste Methode und ausreichend für die Angebotsprüfung. Die Sätze der II. Berechnungsverordnung (§ 28) sind die klassische Grundlage, aber seit 2005 nicht angepasst – für Kapitalanleger empfehlen sich höhere Werte:
| Gebäudealter | § 28 II. BV (Höchstsatz) | Empfehlung Kapitalanleger | Beispiel 70 m² |
|---|---|---|---|
| unter 22 Jahre | 7,10 € / m² | 8–9 € / m² | 560–630 € / Jahr |
| 22–32 Jahre | 9,00 € / m² | 10–12 € / m² | 700–840 € / Jahr |
| über 32 Jahre | 11,50 € / m² | 12–15 € / m² | 840–1.050 € / Jahr |
| Altbau unsaniert (vor 1970, kein Sanierungsnachweis) | – | 16–20 € / m² oder Maßnahmenplan | 1.120–1.400 € / Jahr |
| Zuschlag Aufzug | +1,00 € / m² | +1,50 € / m² | +105 € / Jahr |
So rechnen Sie: Wohnfläche × Satz. Für eine 70-m²-Wohnung, Baujahr 1985 (41 Jahre): 70 × 13 € = 910 € pro Jahr oder 76 € im Monat.
Bei einer Eigentumswohnung teilen Sie diesen Betrag auf: Was die WEG über das Hausgeld anspart, ziehen Sie ab (steht im Wirtschaftsplan als „Zuführung Erhaltungsrücklage“, umgerechnet auf Ihren Miteigentumsanteil); den Rest legen Sie selbst zurück.
Methode 2: Peterssche Formel
Die Peterssche Formel stammt aus der Wohnungswirtschaft und ist die Grundlage vieler WEG-Wirtschaftspläne. Ihre Annahme: Innerhalb von 80 Jahren fallen Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der ursprünglichen Herstellungskosten an. Davon entfallen rund 65–70 % auf das Gemeinschaftseigentum.
Formel: Jährliche Rücklage pro m² = Herstellungskosten pro m² × 1,5 ÷ 80 × 0,7
Beispiel: Herstellungskosten 2.000 € / m² (Stand 2026, ohne Grundstück, ohne Außenanlagen). 2.000 × 1,5 = 3.000 € ÷ 80 Jahre = 37,50 € × 0,7 = 26,25 € / m² und Jahr für das Gemeinschaftseigentum – plus 11,25 € / m² für das Sondereigentum.
Das ist deutlich mehr als die Richtwerte. Der Grund: Die Formel unterstellt, dass jedes Bauteil innerhalb von 80 Jahren mindestens einmal komplett erneuert wird, zu heutigen Preisen. Für die Kalkulation eines Neubaus ist sie zu konservativ; für ein 50 Jahre altes Gebäude, bei dem die großen Zyklen anstehen, ist sie realistisch.
Methode 3: Maßnahmenplan
Bei erkennbarem Sanierungsstau taugt keine Pauschale. Stattdessen listen Sie die konkreten Maßnahmen mit Jahr und Betrag – die Daten dafür liefert das Besichtigungsprotokoll:
| Maßnahme | Jahr | Betrag (Ihr Anteil) |
|---|---|---|
| Bad erneuern | 1 | 14.000 € |
| Elektrik Wohnung | 1 | 5.500 € |
| Heizungstausch (WEG-Anteil 4,2 %) | 2 | 1.260 € |
| Strangsanierung (WEG-Anteil) | 5 | 10.000 € |
| Böden | 5 | 3.500 € |
| Fenster (WEG-Anteil) | 8 | 2.500 € |
| Summe 10 Jahre | 36.760 € → Ø 3.676 € / Jahr = 52 € / m² |
Der Maßnahmenplan zeigt, was die Pauschale verschleiert: In Jahr 1 und Jahr 5 wird es teuer. Genau dann muss Liquidität da sein. In Quodomo legen Sie diese Maßnahmen mit Gewerk, Jahr und Betrag an – der Cashflow des jeweiligen Jahres zeigt den Einbruch, und die Netto-Rendite über die Haltedauer wird ehrlich.
Welche Methode wann?
| Situation | Methode |
|---|---|
| Angebot vorsortieren (Exposé-Stadium) | Richtwert pro m² nach Alter |
| Objekt in gutem bis gebrauchtem Zustand, WEG solide | Richtwert, WEG-Anteil aus Wirtschaftsplan + eigener Anteil |
| Mehrfamilienhaus im Alleineigentum | Peterssche Formel oder Maßnahmenplan |
| Sichtbarer Sanierungsstau, Baujahr vor 1980 ohne Nachweis | Maßnahmenplan (Pflicht) |
| Bankgespräch / Investment-Report | Richtwert + Maßnahmenplan für die nächsten 5 Jahre |
Die WEG-Rücklage richtig lesen
Bei einer Eigentumswohnung prüfen Sie zusätzlich den Stand der gemeinschaftlichen Erhaltungsrücklage. Zwei Fragen:
- Ist genug da? Faustregel: Rücklagenstand ÷ Wohnfläche des Hauses. Unter 10 € / m² bei einem Gebäude über 30 Jahre ist dünn – die nächste größere Maßnahme wird eine Sonderumlage.
- Wird genug zugeführt? Jährliche Zuführung ÷ Wohnfläche. Unter 5 € / m² bei Altbau bedeutet, dass die WEG von der Substanz lebt.
Beides steht im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung – Unterlagen, die Sie vor dem Kauf anfordern (siehe Kapitalanlage-Immobilie prüfen).