Warum die Netto-Rendite die wichtigere Zahl ist
Die Brutto-Mietrendite ist ein Schnellfilter. Die Netto-Mietrendite ist die Zahl, mit der Sie ein Angebot objektiv mit anderen Anlageformen vergleichen können – denn sie berücksichtigt, was vom Mietertrag beim Eigentümer tatsächlich ankommt, und was die Immobilie inklusive aller Nebenkosten wirklich gekostet hat.
Welche Kosten abgezogen werden
| Position | Typische Höhe | Woher die Zahl kommt |
|---|---|---|
| Nicht umlagefähige Verwaltungskosten | 25–40 € pro Wohnung und Monat | Hausgeldabrechnung / WEG-Wirtschaftsplan |
| Instandhaltungsrücklage | 8–15 € pro m² und Jahr (je nach Alter) | Wirtschaftsplan der WEG + eigene Rücklage für Sondereigentum |
| Mietausfallwagnis | 2–4 % der Jahreskaltmiete | Erfahrungswert; bei Einzelobjekten höher ansetzen |
| Nicht umlegbare Betriebskosten | Kontoführung, Bankgebühren, Rechtsschutz | Eigene Aufstellung |
Was nicht abgezogen wird: umlagefähige Nebenkosten (trägt der Mieter), Zins und Tilgung (Finanzierung), Steuern.
Anschaffungskosten statt Kaufpreis
Im Nenner stehen die vollständigen Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und Sanierungskosten bei Kauf. Das sind je nach Bundesland 8–13 % mehr als der Kaufpreis – ein Unterschied, der die Rendite um einen halben Prozentpunkt verschiebt.
Was ein guter Wert ist
Die entscheidende Vergleichsgröße ist Ihr Darlehenszins. Liegt die Netto-Rendite darüber, verdient jeder finanzierte Euro Geld; liegt sie darunter, subventionieren Sie die Bank mit Ihrem Eigenkapital. Bei Sollzinsen um 3,5–4 % sollte die Netto-Rendite deutlich darüber liegen, damit nach Tilgung noch Cashflow übrig bleibt.