Was die Brutto-Mietrendite aussagt
Die Brutto-Mietrendite beantwortet eine einzige Frage: Wie viel Prozent des Kaufpreises kommt pro Jahr als Kaltmiete zurück? Sie braucht nur zwei Zahlen aus dem Exposé und ist deshalb die Kennzahl, mit der Sie Angebote in Sekunden vorsortieren.
Der Kehrwert ist der Kaufpreisfaktor: Bei 5 % Brutto-Rendite zahlen Sie das 20-Fache der Jahreskaltmiete.
Was sie verschweigt
Die Brutto-Rendite ignoriert alles, was nach der Miete passiert:
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Kontoführung. Sie kosten typischerweise 15–25 % der Kaltmiete.
- Mietausfall und Leerstand – realistisch 2–4 % der Jahresmiete als Puffer.
- Finanzierung – Zins und Tilgung entscheiden über den Cashflow.
- Steuern – Abschreibung und Werbungskosten verändern das Ergebnis erheblich.
Deshalb gilt: Brutto-Rendite zum Filtern, Netto-Rendite und Cashflow zum Entscheiden.
Typische Fehler
- Warmmiete statt Kaltmiete – Nebenkosten sind durchlaufende Posten, keine Einnahmen.
- Marktmiete statt Ist-Miete – Was der Mieter heute zahlt, zählt. Erhöhungspotenzial ist ein Bonus, keine Kalkulationsgrundlage.
- Kaufnebenkosten vergessen – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler machen 8–13 % aus. Wer sie weglässt, rechnet sich die Rendite um rund einen halben Prozentpunkt schön.