Der Kaufpreisfaktor ist die Kennzahl, die Sie in 10 Sekunden aus jedem Exposé ableiten können – und die deshalb jeder benutzt. Das macht ihn nützlich für den ersten Filter und gefährlich für die Entscheidung. Dieser Artikel erklärt beides.
Formel und Umrechnung
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahres-Nettokaltmiete
Beispiel: 220.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete im Monat (15.000 € im Jahr) → Faktor 14,7. Das Objekt kostet knapp 15 Jahresmieten.
Der Faktor ist der Kehrwert der Brutto-Mietrendite:
| Kaufpreisfaktor | Brutto-Mietrendite | Netto-Rendite (typ.) | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 12 | 8,3 % | ~7 % | sehr günstig – Lage, Zustand, Leerstandsrisiko prüfen |
| 15 | 6,7 % | ~5,5 % | günstig – ländlich, C-Städte, Ostdeutschland |
| 18 | 5,6 % | ~4,5 % | gut – B-Städte, Randlagen |
| 20 | 5,0 % | ~4 % | marktüblich B-Lagen |
| 22 | 4,5 % | ~3,5 % | marktüblich Großstadt-Randlagen |
| 25 | 4,0 % | ~3 % | teuer – nur mit Wertsteigerung oder viel Eigenkapital |
| 30 | 3,3 % | ~2,5 % | A-Lagen München, Hamburg, Frankfurt |
| 35 | 2,9 % | ~2 % | Spitzenlagen – reine Wertsteigerungswette |
Werte der Quodomo-Beispielimmobilie, berechnet mit derselben Rechenlogik wie in der App. Alle Kennzahlen: Kennzahlen-Glossar.
Richtwerte nach Lage und Stadt
Die Tabelle zeigt typische Spannen für Bestandswohnungen (Stand 2026, Angebotsdaten und Gutachterausschuss-Berichte; regionale Abweichungen von ±3 Punkten sind normal).
| Lage | Kaufpreisfaktor (typisch) | Beispiele |
|---|---|---|
| A-Städte, Innenstadt | 28–38 | München, Hamburg, Frankfurt, Berlin-Mitte, Stuttgart |
| A-Städte, Randlagen | 24–30 | Außenbezirke, Speckgürtel der Top-7 |
| B-Städte | 20–26 | Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg, Bremen, Münster |
| C-Städte, Mittelstädte | 16–22 | Chemnitz, Gelsenkirchen, Halle, Kassel, Magdeburg |
| Ländlich, strukturschwach | 10–16 | Kleinstädte ohne Wachstum – hohes Leerstandsrisiko |
Die Regel dahinter: Je sicherer die Vermietbarkeit und je größer die Wertsteigerungserwartung, desto höher der Faktor, den der Markt akzeptiert. Ein niedriger Faktor ist keine Belohnung, sondern eine Risikoprämie – für Leerstand, Mietausfall, Wertverlust oder Sanierungsstau.
Wofür der Kaufpreisfaktor taugt
- Angebote vorsortieren. Zehn Exposés, 30 Sekunden pro Objekt – alles über Faktor 25 fliegt raus, wenn Sie Cashflow suchen.
- Lagen vergleichen. Der Faktor macht Städte und Stadtteile vergleichbar, unabhängig von der Objektgröße.
- Einen ersten Zielpreis setzen. Wenn vergleichbare Wohnungen mit Faktor 20 gehandelt werden, das Angebot aber Faktor 24 hat, wissen Sie, worüber Sie verhandeln.
Wofür er nicht taugt
Der Kaufpreisfaktor kennt nur zwei Zahlen. Er weiß nichts von:
- Kaufnebenkosten – 8–13 % mehr Investment als der Kaufpreis
- Bewirtschaftungskosten – nicht umlagefähige Verwaltung, Rücklage, Mietausfall
- Zustand – ein Faktor von 16 bei 40.000 € Sanierungsstau ist ein Faktor von 19
- Finanzierung – Zins und Tilgung entscheiden, ob aus 5 % Brutto ein Cashflow wird
- Steuern – AfA und Werbungskosten können das Nachsteuer-Ergebnis deutlich verbessern
- Mietniveau – ist die Ist-Miete über Markt, ist der Faktor geschönt; ist sie unter Markt, versteckt er Potenzial
Aus diesem Grund ist die zweite Kennzahl, die Sie anschauen, die Netto-Mietrendite auf die vollständigen Anschaffungskosten – und die dritte der Cashflow nach Finanzierung.
Der „sanierte Kaufpreisfaktor“
Für Kapitalanleger ist eine Variante besonders nützlich: Statt des Kaufpreises setzen Sie Kaufpreis + Sofort-Sanierungsbedarf in den Zähler. Ein Altbau für 185.000 € mit 39.000 € Sanierungsbedarf und 7.440 € Jahresmiete hat einen nominellen Faktor von 24,9 – aber einen sanierten Faktor von 30,1. Erst diese Zahl vergleichen Sie mit sanierten Objekten der Umgebung. Wie Sie den Sanierungsbedarf schätzen, steht im Artikel Zustand einer Immobilie bewerten.
Typische Fehler
- Warmmiete statt Kaltmiete – der häufigste Fehler in Portalen und Exposés.
- Angebotsmiete statt Ist-Miete – bei vermieteten Objekten zählt der Mietvertrag, nicht das Mietspiegelpotenzial.
- Stellplatz und Küche im Kaufpreis – rausrechnen, wenn die Miete sie nicht enthält.
- Faktor ohne Zinsbezug – ein Faktor von 22 ist bei 2 % Zins ein Kauf, bei 4,5 % Zins ein Zuschussgeschäft.
- Faktor als Ergebnis – er ist der Anfang der Prüfung. Die Entscheidung fällt mit der vollständigen Kalkulation.