Warum die AfA für Kapitalanleger so wichtig ist
Die AfA ist der größte Posten, der aus einer Immobilie mit positivem Cashflow einen steuerlichen Verlust machen kann. Zusammen mit den Darlehenszinsen übersteigen die Werbungskosten in den ersten Jahren oft die Mieteinnahmen – der Verlust mindert Ihr übriges Einkommen und Sie bekommen Steuern zurück. Quodomo berechnet dafür das steuerliche Ergebnis und den Cashflow nach Steuern mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz.
Was in die Bemessungsgrundlage gehört
Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten – inklusive des anteiligen Anteils der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Nicht abgeschrieben wird:
- der Grundstücksanteil (Grund und Boden nutzt sich nicht ab),
- Kosten für die Grundschuldbestellung (sofort abziehbar),
- Erhaltungsaufwand nach dem Kauf (sofort abziehbar – Achtung: anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn Sanierungen in den ersten 3 Jahren 15 % des Gebäudewerts übersteigen; dann müssen auch sie abgeschrieben werden).
Rechenbeispiel
Anschaffungskosten 257.922 €, Grundstücksanteil 17,6 % → Gebäudewert 212.422 €. Bei 2 % ergibt das 4.248 € AfA pro Jahr – bei 42 % Grenzsteuersatz eine Steuerersparnis von rund 1.780 € jährlich, also knapp 150 € pro Monat zusätzlicher Cashflow nach Steuern.
Praxis-Tipps
- Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag – eine plausible, dokumentierte Aufteilung von Boden und Gebäude wird vom Finanzamt meist akzeptiert und ist oft günstiger als die BMF-Arbeitshilfe.
- Restnutzungsdauer-Gutachten prüfen – bei Baujahr vor 1970 lohnt sich der Vergleich: 500–1.000 € Gutachterkosten gegen mehrere hundert Euro Steuerersparnis pro Jahr.
- Sanierung zeitlich planen – wer die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren reißt, verliert den Sofortabzug.