Checkliste: Kapitalanlage-Immobilie prüfen (4 Schritte)

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft, kauft keine Wohnung, sondern einen Zahlungsstrom mit einem Gebäude drumherum. Genau das unterscheidet Ihre Prüfung von der eines Selbstnutzers: Nicht „Gefällt mir die Küche?“, sondern „Was bleibt nach Kosten, Zins und Steuern übrig – und was passiert, wenn der Zins steigt oder das Dach fällig wird?“

Dieser Leitfaden führt Sie in vier Schritten durch die Prüfung. Jeder Schritt hat ein klares Ergebnis, und jeder Schritt kann das Angebot beenden. Das ist gewollt: Die meisten Angebote sind für Sie nicht das richtige Investment, und je früher Sie das erkennen, desto weniger Zeit verlieren Sie.

Schritt 1: Unterlagen anfordern und auf Ausschlusskriterien lesen

Bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, fordern Sie Unterlagen an. Ein professioneller Verkäufer oder Makler hat sie parat; wer sie nicht liefert, hat sie nicht oder will sie nicht zeigen.

Ausschlusskriterien in diesem Schritt: Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit, beschlossene Sonderumlagen ohne Preisnachlass, ein Mietvertrag mit unbefristetem Kündigungsausschluss bei deutlich unter Markt liegender Miete, Rücklage unter 5 € / m² bei Baujahr vor 1990.

Schritt 2: Lage und Mietmarkt bewerten

Als Kapitalanleger interessiert Sie nicht, ob Sie dort wohnen wollen, sondern ob verlässlich jemand anderes dort wohnen will – und zu welcher Miete.

Makrolage: Wird die Stadt in 10 Jahren mehr oder weniger Mieter haben?

• Bevölkerungsprognose (Statistisches Landesamt, Wegweiser Kommune der Bertelsmann-Stiftung)
• Arbeitsmarkt: Arbeitslosenquote, größte Arbeitgeber, Abhängigkeit von einer Branche
• Leerstandsquote im Wohnungsmarkt (CBRE-empirica-Leerstandsindex): unter 3 % = angespannt, über 8 % = Vermieterrisiko
• Kaufpreis-Miet-Verhältnis der Stadt (siehe Kaufpreisfaktor-Tabelle)

Mikrolage: Die 500 Meter um das Haus

• ÖPNV-Anbindung in Gehminuten, Einkaufen, Ärzte, Schulen und Kitas
• Lärm: Hauptstraße, Bahn, Gewerbe, Gastronomie – tagsüber und nachts prüfen
• Nachbarschaft: Zustand der Nachbargebäude, Leerstände, soziale Struktur
• Entwicklungspläne: Bebauungsplan der Gemeinde einsehen (geplante Bauten, Verkehrsprojekte)

Mietmarkt: Was zahlt man hier wirklich?

Vergleichen Sie die Ist-Miete des Objekts mit dem Mietspiegel und mit aktuellen Angeboten ähnlicher Wohnungen. Zwei Situationen sind interessant:

• Ist-Miete deutlich unter Markt → Potenzial, aber begrenzt durch Kappungsgrenze (15–20 % in 3 Jahren) und Mietspiegel. Realistisch nutzbar erst bei Mieterwechsel.
• Ist-Miete deutlich über Markt → Risiko: Bei Mieterwechsel sinkt die Miete, und der Kaufpreis basiert womöglich auf der überhöhten Miete.

Quodomo blendet Ihnen in der Standortanalyse regionale Kennzahlen, Verkehrsanbindung und Infrastruktur direkt zum Objekt ein – das ersetzt nicht den Ortstermin, spart aber die halbe Recherche.

Schritt 3: Zustand und Ausstattung bei der Besichtigung protokollieren

Die Besichtigung ist der Schritt, bei dem die meisten Kapitalanleger zu oberflächlich sind – weil sie eine Wohnung besichtigen wie ein Mieter. Ihr Ziel ist ein anderes: Sie wollen in 45 Minuten eine belastbare Schätzung, was das Objekt in den nächsten 10 Jahren kosten wird.

Das gelingt nur mit einem strukturierten Protokoll. Gehen Sie Raum für Raum und Gewerk für Gewerk vor, bewerten Sie jede Position auf einer festen Skala und fotografieren Sie alles, was Sie bewerten. Den vollständigen Ablauf mit Punktesystem finden Sie im Besichtigungsprotokoll für Kapitalanleger; die Einzelkriterien und Kostenschätzung pro Gewerk im Artikel Zustand einer Immobilie bewerten.

Am Ende der Besichtigung haben Sie zwei Zahlen: den sofortigen Sanierungsbedarf (was vor Vermietung oder in den ersten 12 Monaten fällig ist) und den mittelfristigen Bedarf (was in 3–10 Jahren kommt). Beide wandern in Schritt 4.

Schritt 4: Alles in eine vollständige Kalkulation überführen

Jetzt haben Sie alle Eingangsdaten: Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Hausgeld, Sanierungsbedarf. Die Kalkulation beantwortet drei Fragen in dieser Reihenfolge:

4a. Was erwirtschaftet das Objekt? → Netto-Mietrendite

Die Netto-Mietrendite setzt die Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, Rücklage und Mietausfall ins Verhältnis zu den vollständigen Anschaffungskosten – inklusive Kaufnebenkosten und Sofort-Sanierung. Sie ist unabhängig von Ihrer Finanzierung und deshalb die Zahl, mit der Sie Objekte untereinander vergleichen.

	Netto-Mieteinnahmen	12.840 €
/	Anschaffungskosten	257.922 €
=	Netto-Rendite	5,63 %

Werte der Quodomo-Beispielimmobilie, berechnet mit derselben Rechenlogik wie in der App. Alle Kennzahlen: Kennzahlen-Glossar.

Faustregel: Die Netto-Rendite muss über dem Darlehenszins liegen, sonst arbeitet der Kredit gegen Sie.

4b. Trägt sich das Objekt? → Cashflow

Der Cashflow ist das, was nach Kreditrate, Rücklage und Verwaltung monatlich übrig bleibt oder fehlt. Ein leicht negativer Cashflow ist bei hoher Tilgung normal – aber Sie müssen ihn über die gesamte Zinsbindung sicher aus dem Einkommen tragen können.

	Brutto-Mieteinnahmen	15.000 €
-	Laufende Kosten	14.160 €
=	Cashflow	840 €

Werte der Quodomo-Beispielimmobilie, berechnet mit derselben Rechenlogik wie in der App. Alle Kennzahlen: Kennzahlen-Glossar.

4c. Überlebt das Objekt einen Zinsanstieg? → Stresstest

Rechnen Sie den Cashflow mit dem Zins nach Ende der Zinsbindung: aktueller Zins + 2 Prozentpunkte, zusätzlich 5 % Mietausfall. Bleibt die Unterdeckung tragbar? Quodomo fasst das im Zinsrisiko-Faktor zusammen und lässt Sie beliebige Szenarien anlegen – Details im Artikel Zinsänderungsrisiko: Stresstest.

Schritt 5 (Bonus): Den Preis mit Zahlen verhandeln

Erst jetzt verhandeln Sie – und zwar mit den Ergebnissen aus Schritt 3 und 4 statt mit Bauchgefühl. „Die Heizung ist von 2003, der Austausch kostet laut Angebot 22.000 €, das ziehe ich vom Kaufpreis ab“ ist ein Argument. „Das ist mir zu teuer“ ist keins. Wie Sie Sanierungskosten in eine Kaufpreisforderung übersetzen, zeigt der Artikel Sanierungskosten in die Kalkulation einpreisen.

Die Checkliste im Überblick